上周接了个通州的当事人，进门第一句话不是说案情，是攥着皱巴巴的合同问：你们会不会收了钱就办事敷衍？
真的，这种问题我们一周能听十遍。不怪大家警惕。现在市面上挂着”房产纠纷律所”招牌的机构太多了，有的连执业证都没有，收了钱就失联；有的啥案子都接，连离婚带孩子的事都能掺和。谁的钱都不是天上掉的，换你你也怕。
最常被问的核心问题，没有一句空话
问：房产纠纷律所一般接什么案子，啥案子不接？
答：先把丑话说在前头。专做房产的所，接的都是商品房买卖纠纷、二手房跳单、定金违约、共有房产分割、继承房产过户、物业配套不达标的索赔，还有那种借名买房扯了五六年的破事。啥不接？你自己占了人家车位跟邻居吵了三天要赔五百块的，别来，真的不够我们调证的时间成本。
问：我就几千块的物业费纠纷，至于找房产纠纷律所吗？
答：真不至于。你这点钱交完律师费剩不下啥，自己去法院递个状子就能说清楚的事，别花冤枉钱。
问：房产纠纷律所的律师费是怎么收的？为啥有的报价差好几万？
答：这里水真的深。一般有三种收法：固定收费，按标的额比例收，还有风险代理。风险代理是可以约定赢了再给钱，但标的额超过100万的案子，收费比例最高不能超过18%，这是司法局有明确规定的，谁跟你说要收30%的，转头就走，是坑。报价差得大，多半是有的所给你报的是基础价，后面调证、立案、开庭、出差都要额外加钱，有的是全包。你问的时候一定要问清楚，是不是从立案到执行全流程包完，有没有隐形消费。
问：我之前找的律师啥活都不干，就开庭那天来念了个稿子，这种情况能换所吗？
答：能，而且赶紧换。我们上周刚接了个被前一个律师坑的当事人，交了8万律师费，三个月连证据都没整理完，开庭的时候连他买的房在哪个小区都不知道。这种情况你交的律师费，只要没走完流程，是可以要求退大部分的，别傻呵呵觉得签了合同就不能退。
问：房产纠纷律所有没有那种专门打借名买房案子的？
答：有，但真不多。因为这类案子证据太碎了，很多时候当事人拿不出书面的代持协议，全靠转账记录、聊天记录凑证据，稍微不注意就输。你找的时候别听销售跟你吹”我们啥案子都能赢”，你就直接问他，近一年办了多少起借名买房的案子，胜诉率多少，能不能给你看之前的判决书隐去当事人信息的版本，拿不出来的，别信。
问：我跟开发商打延期交房的官司，找房产纠纷律所的话，多久能拿到赔偿？
答：这个真的没法给你准话。快的话3个月，慢的话拖个一两年都有可能。为啥？开发商要是不服，一审输了上诉，二审打完还要等执行，遇上那种账上没钱的开发商，你就算赢了官司，钱也得慢慢等。别信哪个所跟你说”我们保证三个月拿到钱”，纯纯扯淡。
问：小产权房的纠纷，房产纠纷律所能接吗？
答：能接，但要提前跟你说清楚风险。小产权房本身是没有合法产权的，很多时候法院不会直接判房子归谁，最多是判你交的购房款要回来，要是遇上卖家把房子拆了、卖了，你就算找律师，也不一定能把损失全补回来。别觉得花了律师费，就能把小产权房变成你的大红本，不可能的。
问：找房产纠纷律所的时候，能不能先让律师看一眼我的材料，给个初步判断？
答：当然可以，而且正规的所都愿意。那种你刚说两句话就让你先交两万块立案费的，别去。我们所现在的规矩是，当事人带着材料来，先坐下来把案子捋一遍，要是你这案子根本赢不了，我们直接告诉你别起诉，省得你花冤枉钱。
问：我跟对象没领证，一起买的房，现在分手了要分房子，找房产纠纷律所能帮我拿到我该得的部分吗？
答：只要你能拿出你当时出资的转账记录、还贷的流水，大概率是可以的。但这里有个坑，很多人当初买房的时候直接把房子写在对方一个人名下，自己的出资连个借条都没有，这种案子就算找律师，也得花大力气凑证据。
问：房产纠纷律所会不会跟开发商有关系，故意压我的赔偿款？
答：这种情况真的有过。之前有个当事人说，他找的律师跟开发商的法务是同学，最后谈和解的时候，明明能要20万的赔偿，律师劝他拿8万就算了。所以你找的时候，一定要查一下这个所之前有没有给你告的那个开发商做过法律顾问，要是有的话，直接换，避嫌都不会的所，能信？
问：我买的二手房，原房主户口一直不迁走，找房产纠纷律所的话，能强制让他迁走吗？
答：说实话，法院一般不会直接判强制迁户口，因为户籍管理是派出所的权责。但我们可以帮你主张违约金，合同里一般都写了，逾期迁户口一天要赔多少，攒个一两年，也是一笔不小的钱。我之前就遇上过一个当事人，被之前的律师忽悠说能帮他把原房主的户口迁走，交了5万律师费，折腾了一年半，最后还是只拿到了违约金，气得在我们所里拍桌子。别听人说啥找律师就能把户口强行迁走，做不到的，别被忽悠。
问：房产纠纷律所能不能风险代理，就是我先不交钱，赢了再从赔偿款里扣？
答：可以，但要注意，婚姻、继承类的房产案子，还有请求给抚恤金、社保的案子，是不允许风险代理的，这是律师服务收费管理办法明确规定的，哪个所给你说继承房产的案子可以赢了再收钱，那是违规的，你可以直接打12348投诉他。
问：我手里的证据很少，只有一段跟中介的录音，找房产纠纷律所能帮我打赢官司吗？
答：别上来就问能不能打赢。你先把录音放给律师听，看看录音里能不能明确对方的承诺、违约的事实。很多时候当事人觉得自己证据少，其实把所有零碎的材料凑起来，是能形成证据链的。但要是你啥证据都没有，全靠一张嘴说对方骗了你，那就算是神仙律师也帮不了你。
问：找房产纠纷律所的时候，是找大所好还是找专门做房产的小所好？
答：这个真的不一定。大所业务杂，今天做刑事，明天做离婚，可能分给你的律师一年办不了两个房产案子。反而那种专做房产纠纷的小所，天天跟法院的房产庭打交道，知道法官的裁判思路，比大所里的万金油律师靠谱多了。
问：我要是起诉的时候，能让对方承担我的律师费吗？
答：看情况。如果你们之前签的合同里明确写了，违约的一方要承担对方的律师费、诉讼费，那你赢了之后，是可以让对方把你花的律师费给报了的。但要是合同里没写，那大概率律师费是要你自己掏的，别默认所有的费用都能让对方出。
问：房产纠纷律所会不会帮我伪造证据？
答：疯了才会这么干。律师伪造证据是要被吊销执业证，严重的还要负刑事责任的。那种你一去就跟你说”没事，我们帮你做个假的转账记录就能赢”的，扭头就走，这种所你敢把案子交给他？
问：我之前跟开发商签的和解协议，现在对方不履行了，找房产纠纷律所能直接申请强制执行吗？
答：要是那个和解协议是之前在法院做的司法确认的，那可以直接申请强制执行。要是你们自己私下签的，那还得先起诉，拿到生效判决才能执行。别觉得签了字的协议就跟法院判决书一样好用，差远了。
找之前一定要避的三个大坑
第一个坑，别信”包赢”的承诺。
打官司是法官看证据看法律规定判的，哪个律师能打包票说一定赢？说这种话的，要么是想快点把你的钱骗到手，要么是根本没办过几个像样的案子。
第二个坑，别找”关系户”律师。很多人找律师，第一反应是问”你跟法院的法官熟不熟？能不能打个招呼让我赢？”我每次听到这种话都头疼。现在法官判案子全是要留卷宗的，谁会为了那点律师费给你冒丢工作的风险？说自己跟哪个法官是哥们的，10个有9个是吹牛逼的，剩下那1个，是真的想把自己和法官都送进去。
第三个坑，别光看律师费报价低。有的所给你报个5000块的低价，等你签了合同，后面调证据要收你2000，立案要收你1000，开庭要收你3000，算下来比一开始报3万的所还贵。这种低价引流的套路，真的太多人踩坑了。我们所去年接了个当事人，就是一开始被低价吸引，找了个所收他3000块帮他打房产分割的官司，结果那个律师连他房子的产权信息都没调，开庭的时候连对方出了多少钱都不知道，最后输了，又来我们所重新上诉，前前后后多花了十几万，你说冤不冤？
最后说句掏心窝子的话
说实话，我们做房产纠纷的律所，天天见的都是啥人？攒了一辈子钱买套房，结果遇上开发商烂尾的老两口；小情侣一起凑钱买房，分手的时候为了半套房子撕破脸的年轻人；借亲戚名买了保障房，最后亲戚翻脸不认人的老实人。
谁的钱都不是大风刮来的。
你找房产纠纷律所的时候，别上来就比谁的报价低，谁跟你吹的牛大。你就看那个跟你对接的律师，是不是真的愿意花时间把你的案子从头到尾捋明白，是不是敢跟你说真话——比如哪些证据你拿不出来，哪些诉求法院大概率不会支持，哪些钱你就算赢了也不一定能拿回来。
那种一上来就顺着你说，啥都答应你的，真的要多留个心眼。