上周接了个咨询的大姐，进门第一句不是说自己的案子，是攥着我的袖子问——你们所会不会收了钱就把我这案子丢给刚过法考的小孩瞎折腾？
我当时给她倒了杯热茶。
真的。
做这行11年，我太懂这种顾虑了。太多人找律所的时候被网上的广告忽悠，交了大几万的代理费，最后对接的人连基本的房产交易流程都搞不清楚，钱打了水漂不说，自己的合法权益也被耽误了。
关于律所接案的那些实打实的潜规则，别被网图骗了
问：房产纠纷律所接了案子真的不会随便甩给实习生吗？
说句实在话，真有。但不是所有所都这样。我们所现在的规矩是，只要标的额超过50万的房产案子，主办律师必须是执业满5年以上的，实习生最多帮忙整理证据材料，绝对不许单独跟客户谈案情、写核心的代理意见。上次有个客户从别的所转过来，说之前的所收了12万代理费，第一次跟他对接的是个还在实习的小孩，连网签备案是什么都搞不清楚，给他算的违约金比法定标准少了快10万，换你你不气？
问：房产纠纷律所的收费一般是什么标准？会不会上来就报高价？
没有统一的离谱高价，现在行业内基本是两种模式，一种是固定收费，比如单纯的房屋买卖合同纠纷，简单的案子收3-5万，复杂的比如涉及共有产权、继承加房产分割的，可能按标的额的3%-5%收。另一种是风险代理，就是前期只收个基础的差旅费、立案费，赢了之后再拿回款额的10%-15%，但注意哦，婚姻、继承类的房产案子是不许全风险代理的，这是司法局明确规定的，碰到那种说你这离婚分房子的案子我一分钱不收，赢了分你一半房产的，直接跑，违规的。
问：我家就是个几万块的小房产纠纷，房产纠纷律所有没有必要接？
接啊。别觉得小案子没人接，我们所每个月都接十几个几万块的小案子——比如楼上装修把我家天花板泡了要赔两万，比如租房退租房东扣了3000块押金不肯退。但你要搞清楚，小案子如果算下来律师费比你要主张的钱还多，真没必要找律所，自己去法院走个小额诉讼程序，半个月就判了。
问：找本地的房产纠纷律所，还是找名气大的全国连锁的？
说实话，优先找本地的。房产纠纷的管辖、本地的法院裁判尺度、甚至各个区不动产登记中心的查档流程，本地律师摸得门清。那种全国连锁的大所，很多地方的分所就是挂个牌子，找的律师可能之前是做刑事的、做劳动的，根本没碰过房产案子，上次有个客户找了某连锁大所，律师连本地的二手房交易指导价是多少都不知道，给他算的个税多报了2万，最后还是我们帮忙改的。
问：碰到开发商逾期交房的案子，找房产纠纷律所的话，多久能拿到赔偿？
快的话3个月，慢的话可能要1年以上。别信那种说”包你半个月拿到钱”的，都是忽悠。我们之前接的一个小区的集体逾期交房案子，一共127户，从立案到开庭走了6个月，最后跟开发商谈成的调解，每户按总房款的万分之二每天算违约金，平均每户拿到12万多。
问：买二手房碰到卖家反悔不肯过户，房产纠纷律所能帮我强制过户吗？
能，但要看你有没有满足条件。只要你已经付了大部分房款、实际已经住进去了、没有购房资格问题，法院是大概率会支持强制过户的。之前有个案子，卖家签了合同收了200万首付，看到房价涨了30万就反悔，说自己老婆没签字合同无效，我们调了当时的聊天记录、转账记录、还有客户已经搬进去住的物业证明，最后法院判卖家15天内配合过户，一分钱额外赔偿都没给卖家。
问：房产继承的纠纷，找房产纠纷律所还是找专门做婚姻继承的所？
其实现在做房产纠纷的律所，大部分都把继承类房产案子纳入业务范围了。毕竟你继承房产最后还是要走不动产变更登记，中间涉及到的遗嘱效力、共有份额划分、其他继承人的异议，本质上还是房产相关的纠纷。
问：碰到物业乱收费、占用公共区域的情况，房产纠纷律所能帮业主维权吗？
能啊。我们去年帮一个小区的业主委员会打物业的官司，物业把小区的地下人防车位对外卖给非小区业主，一共收了800多万，最后我们帮业主要回来全部的公共收益，还给小区装了30个监控，换了新的门禁。
问：房产纠纷律所会不会跟对方的律师串通，故意把案子打输？
这种八卦我听了快十年了。真要串通的话，他要冒着吊销执业证、吃牢饭的风险，为了点好处值当吗？上次有个客户自己疑神疑鬼，说我们跟开发商串通，偷偷去我们办公室门口蹲了三天，发现我们天天在改他的代理词，最后自己不好意思了，给我们送了箱橘子。
问：我找的房产纠纷律所跟我签合同的时候，没说清楚办案的具体流程，会不会有问题？
太有问题了。正规的所，签委托合同的时候一定会写清楚，哪个律师主办、哪个律师协办、每个阶段收多少钱、什么情况下可以退费。上次碰到个客户，之前找的所签的合同里连主办律师的名字都没写，最后开庭的时候派了个刚执业的小孩来，连客户的名字都叫错，最后想退费都找不着依据。
不同类型房产纠纷的找所避坑指南，都是踩过坑的客户攒的经验
问：找房产纠纷律所的时候，需要看律师的什么证件？
首先看律师的执业证，要在司法局的官网上查一下，是不是真的在执业，有没有被处罚过。别信那种所谓的”资深房产专家”，没有执业证的，连进法院的门都进不去，谈什么帮你打官司。
问：找房产纠纷律所之前，自己要先整理好哪些材料？
第一是所有跟房子相关的合同、付款凭证、聊天记录，第二是自己的身份证、房产证的复印件，第三是把你跟对方沟通的所有录音整理成文字稿。别一上来就给律师发几十条60秒的语音，谁有空天天听你唠两个小时的家常啊，对吧？
问：房产纠纷律所接了集体案子的话，会不会优先照顾交了钱的大客户？
不会。我们所接集体案子的规矩是，所有客户的代理意见都是统一的，不会因为谁交的代理费多就单独给额外的好处。上次那个集体逾期交房的案子，有个客户多交了2万块钱，想让我们帮他多算点违约金，我们直接把钱退给他了——所有业主的赔偿标准都是统一的，要是单独给他多算，其他业主知道了，我们在小区的口碑还要不要了？
问：房产纠纷的案子，找律所的时候能不能风险代理？
刚才提过，除了婚姻继承类的，其他的比如开发商逾期交房、二手房卖家反悔、物业侵权的案子，都可以谈风险代理。但注意，风险代理的最高收费比例不能超过回款额的18%，这是律师服务收费管理办法明确规定的，碰到要20%以上的，直接换一家。
找对房产纠纷律所之后，你要提前准备好的几样东西
问：我之前自己去法院立过案，没立上，找房产纠纷律所的话多久能立上？
快的话当天就能立。很多人立案被打回来，要么是材料没齐，要么是起诉状写的不对，我们经常碰到客户自己跑了三趟法院都没立上的，带着材料过来，我们整理一下，当天网上提交就立上了。
问：房产纠纷律所打完官司之后，会不会就不管后续的执行问题了？
正规的所不会。我们的委托合同里，从立案、开庭、拿判决到强制执行全流程都包含在内，不会说你拿到胜诉判决就完事了——很多开发商就是故意拖着不给钱，不走到强制执行那一步，钱根本拿不回来。
问：碰到小产权房的纠纷，房产纠纷律所能接吗？
能，但要提前跟客户说清楚，小产权房的买卖本身是不受法律保护的，法院一般不会支持你要求确认房屋所有权的请求，但如果是涉及到购房款返还、装修损失的，我们是可以帮你主张的。别信那种说”我能帮你把小产权房变成合法产权”的，纯纯诈骗。
问：找房产纠纷律所的时候，能不能要求律师把每个办案节点都同步给自己？
必须可以。我们所现在的规矩是，立案了要给客户发立案通知书，开庭前3天要跟客户过一遍庭审的流程，拿到判决第一时间拍照发给客户。别找那种收了钱就玩消失的，半个月问一句案子进展，就回你一句”在办”，这种所换一百个都不亏。
问：房产纠纷律所的咨询费一般收多少钱？
我们所的咨询费是200块钱半小时，简单的问题比如问个立案流程、需要带什么材料，经常聊个10分钟就不收钱了。别信那种说咨询费收几千块的，真有那功夫不如给你好好办案子。
说真的，做房产纠纷这行越久，越觉得很多人根本不是输在案子本身，是一开始就找错了律所——要么被低价忽悠，要么被所谓的大牌子骗，最后钱花了，案子也打输了，何苦呢？
上次那个担心被甩给实习生的大姐，最后签了委托，上周开庭顺利拿了胜诉判决，给我们所带了三个同小区的邻居过来咨询。
你说这行做的久了，靠的是什么？
从来不是什么花里胡哨的宣传。
是口碑。