真受不了。每天一睁眼，微信未读几十条：“张律，我家房子要拆，能赔多少？”
说实话，我真没法一句话回答。北京这么大，二环和六环能一样吗？住宅和商铺能一样吗？但问的人实在太多。我干脆把常见问题回答一遍。你们自己对照。少走弯路。
一、补偿到底怎么算？别被忽悠
北京拆迁补偿，到底有哪些项目？
很多人以为就是给一笔钱。错。拆一还一？那是老黄历了。现在包括：房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失（如果有）。还有各种奖励费。比如提前搬家奖。别小看这些，加起来不少。还有人问，装修补偿呢？算在房屋价值里了。评估的时候带上装修。你要是不提，评估师可能装没看见。
补偿标准怎么定？评估报告能信吗？
评估！评估公司出的报告是基础。但这个评估——水很深。你见过来评估的人连门都没进吗？我见过。拍个照就走。最后报告里房子破旧不堪，价格压得低。这时候你怎么办？赶紧提复核！不行就找专家鉴定。再不行……诉讼。拖不起？那就只能认亏。另外，评估时点很重要。是按征收决定公告之日算。如果公告拖了两年，房价涨了，你还是按旧价赔，亏不亏？可以主张按最新市场价评估。但法院支不支持，看具体情况。
集体土地和国有土地，补偿差多少？
差大了去了。国有土地上房屋，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按市场价。集体土地？《土地管理法》，区片综合地价。还有房屋是重置成本。听着就觉得亏，对吧？但集体土地还有安置补助，失地保险。别漏了。另外，城中村改造，很多地方按国有土地标准补偿，北京也有类似政策。所以别急着下结论，先查清楚土地性质。
历史遗留的无证房，能补偿吗？
不一定！八十年代、九十年代初建的房子，那时手续不全，但并非违建。只要能证明历史原因，比如居委会证明、水电费收据、航拍图等等，应该争取补偿。千万别自己默认成违建，放弃了。还有祖宅，情况更复杂。需要调查规划、地契。找懂行的律师，能帮你翻出来。
二、遇上麻烦，怎么应对？
强拆！来了怎么办？
别慌！第一时间报警，录音。拍视频。警察不出警？记下警号，投诉他。强拆过程保留证据，事后起诉确认违法，申请国家赔偿。但这个路子——漫长。最好在强拆前就找律师介入。有个禁令，叫“诉前保全”，有时能阻止。不过得抢时间。还有，强拆前往往有征兆：断水断电、堵路、骚扰。这些软暴力也算逼迁，可诉。
拆迁协议，到底能不能签？
看条款！重点：补偿方式、金额、支付期限、安置房地点面积、过渡期。空白协议绝对不能签！有人被忽悠，说“先签，后面都给你补”，结果……没有然后了。还有，口头承诺不能信。必须白纸黑字。否则翻脸不认，你找谁哭去？还有一个小套路：协议里写“视为对补偿满意，放弃其他诉求”。这一句话，就能让你没法再告。签之前一定看清。
补偿款迟迟不到账，怎么办？
按协议约定的时间。逾期，你可以起诉要求支付，并主张违约金。但前提是协议有效。所以签协议时把违约责任写清楚。别不好意思。有人就是脸皮薄，最后自己吃亏。如果没签协议，房子被拆了，补偿也没给？那是违法强拆。起诉要求赔偿，损失按强拆时点的市场价算，可能还有利息。
拆迁奖励费，是馅饼还是陷阱？
通常是个坑。高额奖励，引诱你快速签约，放弃审查补偿方案是否合理。你为了几万块奖励，可能损失几十万补偿。慎重。先看补偿总额，再算奖励。别颠倒。
三、北京拆迁律所怎么选？我的血泪建议
网上的“十大拆迁律所”排名，靠谱吗？
别信！基本都是广告。真正专业的，你看他办过的案子。判例才是硬通货。再一个，别找万金油。只做拆迁的，至少在这行深耕。有的所号称全国连锁，其实每个地方挂靠，质量参差。最好能跟主办律师直接谈，别让销售忽悠。
请律师得花多少钱？风险代理是啥？
一般风险代理。也就是先给少量办案费（几千到一两万），后期按提成。提成比例10%-20%，看难度、阶段。有人上来就问能不能保证拿多少。我说不能。保证的都是骗子。律师只能说尽最大努力。你非让我打包票？那我多半在骗你。还有一种，按小时收费的，更适合咨询阶段。别抠门，咨询费往往花得最值。
找律师前，我该准备什么？
权属证明！房产证、土地证、建房批文。还有拆迁公告、补偿方案、评估报告。别空手来。你带一堆情绪，不如带文件。律师看的是证据，不是眼泪。还有，提前把事实按时间线写下来。别去了现场才回忆，耽误时间。
诉讼到底有没有用？
有时有用。有时没用。看阶段。未签协议时，诉讼可以撤征收决定。已签协议，只能打履约。房子被拆，只能确认违法要赔偿。拖久了，时效一过，神仙难救。行政诉时效6个月。别磨蹭。而且，诉讼是手段，谈判是目的。很多时候，一告，对方就愿意坐下来重新谈。这叫以打促谈。
最后叮嘱一句——
拆迁是场博弈。信息不对等，你永远是弱势。别轻易相信那些拍胸脯保证的人。多问几家律所，比较方案。有些所为了接案，吹的天花乱坠。等你签了委托，就爱答不理。擦亮眼睛吧。实在拿不准，花点小钱先咨询。别等吃了大亏，才想起来。