上海拆迁律所怎么选？

选律所：别被承诺忽悠了

说句不好听的，市面上60%的拆迁律所都是“万金油”，什么案子都接，拆迁只是顺带。看两点：有没有只做拆迁的团队，以及承办过多少同类地段案件。我认识一个当事人，找了家综合大所，结果律师连‘容积率’都搞不清楚——简直是灾难。

一般两种：固定收费，或者基础费+风险代理。风险代理就是拿你多得的补偿款按比例提成。听着诱人？注意封顶。见过合同里没写封顶的，最后律师拿走了40%……真的，哭都来不及。而且风险代理比例超过18%就违规了，这点切记。

执业证、律所许可证是基础。关键问是不是在本地司法局挂职，别找个外地律师连上海政策都摸不透。我去年碰到一个案子，律师居然找不到征收事务所的大门——搞笑。

别信广告。直接问近一年办过几个拆迁案、胜诉率和实际拿到补偿的额度。最好能看两份判决书或调解书。有些律师吹得天花乱坠，一问细节，含糊其辞。转身走人吧。

千万别信！现在上海拆迁流程越来越透明，所谓“托关系”多半是骗钱。真正专业的律师，靠的是证据和法律。凡承诺“包赢”“内部有人”的，90%是坑。

补偿谈判：到底能拿多少钱？

不止是房屋价值。法律上包括房屋补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失（商用房）、奖励费、装饰装修补偿等。有些项目你不提，拆迁方可能不会主动给。比如空调、热水器移机费，都是可以要的。

收到评估报告10日内一定要申请复核和鉴定。我办过的一个静安案子，初评40万，最后重新评估加了28万。不申请，过期就认了。

很多人被忽悠了。无证不等于违建，尤其是80年代以前的老房。历史遗留的未登记建筑，可以主张合法面积。这就需要律师去规划局调取档案，很吃功夫。

看地段。如果安置房在外环外，而你原房在内环，拿钱再买可能更划算。但拿钱的话，谈判回旋余地小。我个人一般建议：有购房资格的，优先选货币；家里有老人小孩需要稳定环境的，选安置房。

营业执照、纳税证明是核心。上海一般按实际经营面积和效益评估，但实操中水分很大。我有个客户，开了十年的餐馆，最初只给8万，最后拿材料砸到32万。关键要有详细的账目和损失清单。

奖励费是糖衣炮弹。通常规定早签约能拿全奖，晚签约扣减。但如果你对补偿本身不满，不要为了几万奖励放弃更大的利益。权衡清楚，别被牵着鼻子走。

法律程序：这些坑你踩过吗？

马上拍照、扫描，然后赶紧找律师看。他有60天提起行政复议或6个月提起诉讼的权利。错过这个节点，后面会很被动。见过太多人愣是拖过期，拍大腿都没用。

严格讲，只有法院才有权强制执行。如果补偿决定未生效、程序没走完，或者你家有老人、病人情况特殊，强拆风险相对低。但别大意，有些拆迁队根本不讲规矩。

难，但有机会。如果是受欺诈、胁迫签的，或者协议本身违法，可以起诉撤销。去年浦东有个案子，说好给两套房，结果协议只写一套，字签了才知道上当。最后打的撤销之诉。

行政诉讼一般6个月，民事诉讼3年。过期就丧失胜诉权。不过如果一直持续协商，时效可能中断。所以留好每次沟通记录非常关键。

向作出征收决定的各级政府或者上一级主管部门提交。需要申请书、身份证明、征收决定书和证据材料。律师写申请书很关键，说理要准，不然被驳回是常事。

断水断电、堵路、骚扰电话、威胁家人……这些手段都违法。但取证难。我的建议：装监控、录音、记日记。这些将来都可能成为呈堂证供。

快的话3-6个月调解结案，慢的话一两年。关键是看对方有没有可执行的资产。政府项目还好，如果是开发商资金链断了，打赢了也难执行。

有影响。上海政策中，实际居住人通常能获得更多安置利益。空关户口可能只算面积补偿，没有托底保障。所以提前把居住痕迹做足很重要。

非常大。黄浦的基准价可能是浦东的两倍。因为区位价和评估标准不同。所以必须查当年当区的征地补偿安置标准，别拿邻居区的价来比，气死自己没用。