来找我的人，第一句话总是：“律师，他们给的补偿太少了，你能帮我多要点吗？” 我每次都苦笑。真的。
做了十几年拆迁案子，我太清楚这里面的弯弯绕了。补偿低，有时候不是法律问题，是信息差。有时候是政策理解不到位。还有时候，就是被故意压榨。律师介入，不是变魔术，而是把本该属于你的权利，找回来。
很多人觉得拆迁律师就是打官司。错。我们大部分工作，在法庭外。谈判、调查、信息公开申请、行政复议……官司是最后一步，而且能不打就不打——这话从一个律师嘴里说出来，你品，你细品。
好，说回正题。你们关心的问题，我一个个拆开讲。不一定按顺序，想到哪说到哪。
拆迁律所到底能做什么？跟自己去谈有什么区别？
自己去谈，对方是开发商或者征收办，老油条。你什么都不懂，一句“政策就是这样”就把你堵死。律师能把政策翻个底朝天。比如，征地批文是否过期？安置方案有没有经过听证？评估机构是你选的吗？……这些都是突破口。自己去，只能被动接受。律师去，是拿法律条文和程序违规去砸他。区别就在这儿。
还有一种情况：断水断电、威胁恐吓。你有办法吗？律师一纸律师函发过去，或者直接报警、申请查处，对方就得收敛。因为，违法逼迁成本高。对吧。
请律师贵不贵？会不会补偿没提高，反倒花了冤枉钱？
这是最现实的担忧。我先说收费模式。拆迁案件，大部分律所，包括我们，都采用“先办事，后收费，不成功不收费”的风险代理。也就是说，拿不到你满意的补偿，律师一分钱不收。拿到了，按比例分成。这样，律师有动力帮你争取最大化。当然，有时候前期需要点办案费用，比如交通、打印、调档，这个得收，几千块。比起几十上百万的补偿差，九牛一毛。
说实话，我见过有人自己谈，签了协议，后来发现邻居同样面积多拿二十万。再找律师，晚了。协议签了，很难推翻。所以，早咨询，损失小。别因小失大。
无证房屋，真的只能算违建，不给补偿？
谁说无证就是违建？这是最常见的忽悠。很多老房子，八九十年代建的，那会儿根本没办证的要求。还有因为历史原因，政府没给办。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对未经登记的建筑，要调查、认定和处理。不是一句“没证”就打死。律师能调取当年的航拍图、地籍档案，证明房屋的建造时间和合法性。只要不是抢建的，都有可能争取合理补偿。所以，千万别自己认了。
评估价格太低，怎么推翻？
评估，水很深。拆迁方常常内定评估公司，压低价格。法律明文规定，评估机构由被征收人协商选定。如果不知道这规定，就只能被安排。律师可以要求查看评估报告，看有没有遗漏项目——装修、院子里的树、水井、停产停业损失……这些加起来，有时差几十万。对评估结果不满意，还可以申请复核和专家委员会鉴定。律师会拿着卷尺，带评估师重新丈量，一项一项抠。
再说个小故事：一个当事人，厂房拆迁，对方只评了地上建筑，没评机器设备搬迁费。我一看，设备精密，拆了重装要上百万。最后把这点加上，补偿翻了番。这就是专业。
政府下征收公告了，还有救吗？
有救。公告之后，有申请行政复议和提起诉讼的期限。很多老百姓不懂，过了期限，就认定你同意。所以，一旦看到公告，马上找律师，别等。律师会审查征收决定是否合法——有没有符合公共利益？是否符合规划？补偿费用足额到位没？程序有问题，就可以起诉撤销或者确认违法。即使不能完全阻止，也能争取谈判筹码。
拆迁律所常说的“法律程序”到底是什么？是不是打官司而已？
不是。法律程序是一套组合拳。第一步，信息公开：申请公开立项、规划、土地批准文件，查合法性。第二步，违法查处：发现程序违法，要求上级机关查处。第三步，谈判：边打边谈，让对方知道你不傻，有律师撑腰。第四步，复议或诉讼：针对征收决定、补偿决定等具体行为。还有，针对逼迁行为的保护措施……这都是程序。整体下来，压力层层传导，目的还是谈出好价钱。官司是手段，不是目的。
和开发商谈判，有什么策略？律师能陪我吗？
当然能，谈判我可以全程参与。很多当事人，说不出重点，容易被绕进去。律师在，对方不敢乱说。策略上，我们强调“以打促谈”。你手里有牌——程序违法的证据、信息公开没答复的过错——对方才会坐下来认真谈。谈判时，坚守底线，合理方案，适当让步。那种漫天要价不可取，法律不支持，也会谈崩。
我常跟当事人说：不怂，不贪。这六个字，值千金。
法院真的帮政府吗？行政诉讼能赢吗？
确实难，但不能说全输。这些年，法治进步，很多地方法院也开始公正判决。但现实是，有些案子会受到干预。律师的作用，就是通过全盘运作，让干预成本变高，或者把案子打到更高层级。还有，行政案件讲究程序，哪怕结果不支持，也能拖时间，争取谈判空间。所以，行政诉讼不怕输，怕的是输了就没后招。
土地承包地被征收，该怎么拿补偿？
这和房屋征收不同。农村土地征收，涉及土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿。土地补偿费归村集体，但安置补助费、青苗费直接给个人。很多村委截留，需要律师介入监督。另外，土地被征后，失地农民要社保，这常被忽略。律师会要求落实社保指标。
划重点： 无论国有还是集体土地，补偿必须公平合理，生活水平不降低，长远生计有保障。这是法律原则。
拆迁律所收费，会不会签了之后就不管了？怎么找靠谱律所？
找律所，看这几点：一，专注拆迁案件，别找什么案都接所。二，看成功案例，最好能联系上之前的当事人。三，签合同前，问清楚风险代理比例、前期费用包含什么。四，看律师是否及时沟通，案子进展是否透明。好的律所，会建微信群，实时汇报。
那种拍胸脯说“肯定能提高多少多少”的，小心。法律不是买卖，有不确定性。负责任的律师，会分析你的情况，告知风险，再定策略。
企业厂房拆迁，停产停业损失怎么算？
企业拆迁更复杂，比如商铺、工厂。补偿不仅包括房屋价值、设备搬迁，还有临时安置费、停产停业损失、员工遣散费、预期利润损失等。停产停业损失，通常按被征收前效益、停业期限等因素确定，各地标准不一。律师会要求查看近三年财务报表，核算实际损失，争取最高。
听说拆迁分“协议拆迁”和“征收拆迁”，有区别吗？
有。协议拆迁，比如商业开发，政府不介入，开发商和你谈。没有强制力，可以不同意，但对方可能使阴招。征收拆迁，是政府为了公共利益，有强制力，但必须严格依法。协议拆迁，律师也要审查开发商主体资格、项目合法性。别不明不白签了，事后发现是违法开发。
已经签了补偿协议，但感觉被骗了，还能推翻吗？
非常难，但有机会。如果能证明存在欺诈、胁迫、重大误解，或协议显失公平，可以起诉撤销。比如，评估时故意遗漏重要资产，导致补偿明显偏低。但最好在签字前找律师把关。签了字，就认了账。切记。
父母留下的老宅被拆迁，兄弟姐妹争补偿，怎么办？
这种内斗我见多了。先确定房屋产权人，如果父母去世，属于遗产，需要继承人达成一致。拆迁部门只和产权人或共有人签约。如果家人闹矛盾，补偿款可能被冻结，谁拿不到。律师可以介入，组织家庭会议，析产分配，或者代理诉讼分割。别因为内部矛盾，耽误了拆迁期限。
拆迁过程中，家人受到威胁、骚扰，怎么取证？
人身安全第一。发生威胁，立刻录音、录像、报警。警察出警记录是关键证据。律师可以申请人身保护，向公安机关控告骚扰、非法侵入住宅等。这些违法行为，一旦坐实，对方会陷入被动。
遇到“拆违式拆迁”怎么应对？
就是以拆违建名义，不给补偿。上面说了无证房别慌，但如果是近期抢建，确实可能被认定为违建。界定时间点，律师会查。此外，即使拆违建，也要履行法定程序：调查、认定、限期拆除决定、催告、公告等。程序少一步，就可能违法，可以复议诉讼阻却。还可以谈判，要求给予建材残值补偿。
住改商房屋，按什么标准补偿？
就是住宅改成了门面房，有营业执照。实践中有争议，但一般如果确实经营多年，合法经营，可以争取按经营性用房补偿，至少停产停业损失和经营者损失要补。律师要收集经营证据、纳税记录、租赁合同等。
集体土地上企业，拆迁补偿有哪些？
除了类似国有土地上的项目，还可能有宅基地补偿、土地租金损失等。因为企业往往占用集体建设用地或承包地，解除合同也有损失。需要评估整体经营价值。
如果政府不给看征收文件，怎么办？
可以申请政府信息公开。这是律师的常规动作。从立项批准、用地规划、征地批复、安置方案，全部申请公开。不答复或拒绝，可以起诉。公开后，分析是否合法。
拆迁律所为什么强调“提前介入”？
很多人在拆迁启动前就收到风声，这时候是黄金时期。可以调查项目合法性，提前准备。一旦正式公告，很多事情就难逆转了。提前介入，律师可以指导你保存证据、丈量登记、评估风险。
补偿款一般多久能拿到？
签了协议，约定时间付款。不给，可以起诉要求履行。如果通过谈判达成，一般是签协议后几天内到账。走诉讼，可能慢些，但可以申请先予执行。
对补偿不满意，除了打官司还能上访吗？
上访是权利，但效果越来越差。很多地方截访，把你拖得精疲力尽。律师不建议单纯上访，要结合法律途径。有时上访材料能佐证对方违法。
安置房质量差，跟商品房没法比，怎么维权？
安置房也是商品房，不能降低标准。收房时带验房师去，发现质量问题拒收，要求修理赔偿。律师可以发函要求提供竣工验收备案，否则起诉。
最后，有没有什么心里话？
拆迁是大事，决定一个家庭未来十年的生活。别冲动，别轻信承诺，白纸黑字最重要。律师不是神仙，但能让你少吃亏。咨询一下，哪怕最后没请律师，心里有个底，也比啥都不知道强。
就这样吧，有问题留言，有空我挑着答。记住，拆迁维权，时机和证据，两条命。