一、找律所，先问清楚这三个问题
你翻遍网页，每家律所都吹得天花乱坠。什么“资深拆迁律师”“胜诉率90%”……打住，胜诉率能信？我告诉你，拆迁案子大部分是协调解决，根本没判决，哪来的胜诉率？所以第一问：您经手的拆迁案子里，最后补偿提高的有多少？要具体数字，别听他含糊。我当时就栽在这—一个律师给我看一堆锦旗，结果尼玛全是交通事故的案子。
好，第二问：律师费怎么收？北京这边，大多风险代理，也就是按提高部分的百分比收。普遍行价15%－30%。高了别干，太低也得琢磨是不是瞎承诺。我前一个律师张嘴就要先付5万，后来才知道是坑。第三问：谁具体办我案子？有些大律所，咨询的是合伙人，签了合同丢给刚拿证的小年轻。你的事在他们眼里就是练手。必须写进合同，主办律师是谁，中途能不能换。
说到这，我还得插一嘴：拆迁补偿标准到底怎么算？很多人以为有个统一价，天真！它得看房本面积、区位、用途，还有评估机构的猫腻。国有土地上的房子，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，不得低于周边类似房地产市场价格。是不是听着很美好？实际上，评估报告给你做低一半太正常了。怎么办？下面说。
二、和拆迁办谈判，我用了这招多拿80万
评估报告一出来，我血压直接飙到180。对评估价格不服，难道只能认命？当然不。法律规定你可以申请复核，还能要求专家鉴定。但大部分人根本不知道。我第一个律师啥也没说，就催我签字。后来换律所，律师立马帮我去申请复核，还申请了信息公开，调出了周边三个小区的成交价——感谢链家，数据铁板钉钉。这一下，谈判桌立马换位置。
什么叫信息公开？就是你去要求看这项目的立项文件、规划许可、拆迁许可证等等。很多拆迁压根手续不全，你一提信息公开，对方就怂了。这招杀伤力巨大，不花钱，但得懂行。我第二个律师直接在听证会上甩出一叠文件缺失清单，对方脸色那叫一个精彩。
另外，评估机构怎么选？法律规定，评估机构由被征收人协商选定，协商不成抽签或摇号。但实际上拆迁方往往直接指定。我律师提出异议后，重新摇号，换了家评估机构，结果评估价提高了15%。所以别小看程序权利。还有，拆迁补偿款迟迟不给怎么办？协议签订后，如果政府违约，可以申请支付令，或者拿着协议起诉，一告一个准。我就申请过支付令，立竿见影。
还有啊，谈判别单枪匹马。拆迁谈判有什么技巧？核心就一条：别着急。他们耗得起，你耗不起？做钉子户不是目的，让他们知道你懂法、有律师、不妥协才是。我那次，律师让我坚决拒绝第一轮方案，晾了他们两周。果然，第二波就加了50万。后来一点点磨，最后定在320万，比初始多了80万。所以请律师到底值不值？你算算，多拿的钱付律师费绰绰有余，还省心。
哦对，还有坑：拆迁奖励该不该拿？拆迁办总拿早签奖励忽悠你，说过了这村没这店。但你得想，奖励那点钱，跟你压低的部分比，九牛一毛。我律师当时说，别被蝇头小利迷了眼，他们比你急。事实证明，拖到后边奖励没少，补偿还高了。
三、签协议前，这五个条款必须改
别以为谈好价格就完事了，文本里到处是暗雷。第一个：货币补偿还是产权置换？我选货币，因为置换房周期长、质量没保证，还得补差价。但你得算清楚，置换房地理位置、户型、交付时间，全得写死。口头承诺？录音都没用，拆迁办换个人就不认。
第二个：临时安置费和搬迁费给多少？这俩都有标准，但往往被压低。我那个协议里，搬个家才给3000块——打发叫花子呢？后来律师给争取到1万，因为实际搬家加周转确实不够。这些细节，没人提醒你就等着倒贴钱搬家吧。
第三个：没有房产证的房子，真不给赔？呸！我家有个自建的小仓库，没证，拆迁办说违章一分不赔。律师一查，1978年建的，那时候根本没规划法。最后按历史遗留建筑，赔了20万。所以，不是没证就没戏，得看形成原因和时间。
第四个：停产停业损失怎么算？我家一楼租给人开小卖部，这部分补偿一开始漏了。律师提出来，补了半年利润，还算了装修折旧。如果你有商铺、厂房，这个是大头，千万别漏。
第五个：补偿款什么时候到账？协议里只写“签订后XX日内”，结果我等了三个月，说是财政审批。所以必须明确违约责任：超期一天，按日万分之几支付违约金。我加上这条后，不到一周钱就到账了。
此外，拆迁公告要注意什么？公告上要有项目名称、征收范围、补偿方案、期限等。如果没公告或不合规，可以提复议。我那个项目，公告贴了两天就撕了，明显程序有问题。律师抓住这点穷追猛打，效果奇佳。
四、如果重来一次，我还会纠结这些点
拆迁补偿官司能打赢吗？坦白说，真正走到判决的少，因为中间调解结案的多。但立案本身就是施压。我起诉过一次，理由是评估程序违法，法院调解后他们就主动提高补偿了。所以，别怕打官司，很多时候姿态比结果重要。
房子万一被强拆了怎么办？吓人吧？真遇到别慌，第一时间报警，录视频，固定证据。然后马上找律师，申请行政复议或者直接起诉。强拆违法，可以要求恢复原状或赔偿。我那阵子天天提心吊胆，还好没发生。但隔壁楼有个老哥，趁他不在推了，最后赔了一笔大的，他倒有点哭笑不得。
北京拆迁律所收费贵吗？前面说了，风险代理为主。我这家收提高部分的20%，最后多拿80万，付了16万律师费。值不值？看你怎么权衡。自己谈肯定拿不到这数。但有些律所会忽悠你签全风险，也就是没效果不收钱，这种得谨慎，他们可能为了快速结案压低期望。收费如果包含差旅、评估等额外成本，也得白纸黑字。
最后说点掏心窝子的：怎么知道律师靠不靠谱？别信广告，看他在中国裁判文书网、庭审公开网上的案例。找个懂拆迁的，专做行政法的，一问三不知的趁早再见。我当时面了四家律所，最后选的那家，律师拿得出三份相同区域的胜诉判决，说话条理贼清楚，不吹牛，才放心交给他。
哦，还有，很多人纠结：行政复议和行政诉讼选哪个？复议快，60天出结果，不收费；诉讼慢，但更权威。我选诉讼，因为能拖时间创造谈判空间。具体听律师的，每个案子不一样。
暂时就想起这么多。拆迁这事，一辈子碰不上几次，遇上了就是扒层皮。但如果你能避开我踩过的坑，结果不会差。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人。