2026-10-16 09:42:14 作者：zhouenlong
分类：法律知识
说实话，做了快10年民事案子，民法典刚施行那会，我还特意印了几百本口袋版的条文解读，在社区普法的时候给大家发。领册子的人挤破头，问的问题翻来覆去就那几个，好多人把法条的意思理解得南辕北辙，真碰到事了才发现踩了大坑。
我把这两年被问爆的20个问题整理出来，全是普通人真的会碰到的事，没有半句空话。
被问爆的房产类高频问题
1. 问：民法典里写的居住权，到底能不能用来给租房的人撑腰？
答：别搞错了。居住权和租房权根本是两码事。租房是债权，你跟房东签合同，房东临时毁约你最多要违约金。但居住权是用益物权，是写在不动产登记簿上的，哪怕房子卖了、原房主去世了，设了居住权的人照样能住到约定期限满。注意哦，居住权必须登记才生效，口头说的不算，光在合同里写“我给你设居住权”没去不动产中心办登记，半毛钱用都没有。我去年碰到个老爷子，给同居的老伴口头说“你住到走”，结果老爷子去世儿子拿房本要赶人，法院直接不支持，因为没登记。差一个登记步骤，差的就是十万八千里的结果。
2. 问：我买的二手房，之前业主设了20年的居住权，我能不能把住里面的人赶出去？
答：想都别想。这就是为什么现在买二手房一定要查登记簿上的他项权利。好多人只查有没有抵押，漏查居住权，真碰到了，你花几百万买的房，自己住不进去，还得等20年居住权到期。真的碰到这种情况，要是原业主卖房的时候故意隐瞒居住权，你可以起诉他要赔偿，甚至撤销交易，但赶人是真赶不动。
民法典居住权不动产登记申请材料清单公示栏
3. 问：小区里的电梯广告赚的钱，到底归谁？
答：归全体业主。之前好多物业偷偷把这笔钱揣自己兜里，民法典直接把规则写死了：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。说真的，我之前住的小区，物业三年没公示过这笔钱，最后业委会成立的时候查账，发现十几万的广告款全被物业买了节日礼品送关系户了，你说离谱不离谱。别觉得钱少就无所谓，一栋楼一年电梯广告、门禁广告、快递柜进场费，大几万是有的，物业要是不公示明细，业主大会完全可以要求查账，甚至换物业的时候要求把这笔钱清算交回来。
4. 问：我住一楼，楼上住户天天走我窗户底下过，我能不能把窗前的绿地圈成自己的小院？
答：不能。小区建筑区划内的绿地，除了属于城镇公共绿地或者明示属于个人的，全是业主共有。你圈了就是侵占共有部分，其他业主告你，法院百分百判你拆。好多一楼邻居觉得自己离得近就占为己有，真别搞这套，现在这类案子我们接的太多了。
5. 问：房子70年产权到期了，是不是直接被国家收走？
答：想多了。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期要交多少钱、有没有减免，按后续的法律规定来，至少现在法条写死了不会直接收走，也不会让你无家可归。别被那些卖公寓的销售忽悠了，说70年住宅到期要交钱所以不如买公寓，纯纯扯淡。
普通人最容易踩坑的婚恋财产问题
6. 问：对方婚前付的首付，婚后我们一起还贷款，离婚的时候房子怎么分？
答：不会直接把房子对半切。首先房子的归属是先双方协商，协商不成就算登记在付首付那一方名下，剩下的贷款是登记方的个人债务，婚后共同还贷的部分，还有对应的房产增值部分，登记方要给另一方补偿。注意哦，好多人以为只要一起还贷房子就有自己一半，真不是，补偿的金额是算清楚共同还了多少，占总房款的比例，再乘以现在的房屋价值，不是你想的对半分。
7. 问：对方婚前偷偷买的房，婚后我们一起还贷3年，我连房本都没见过，离婚的时候我能要补偿吗？
答：只要你能拿出还贷的流水——不管是从你工资卡转的，还是你把钱给对方让对方转的，只要能证明你出了钱，就能要。别因为没见过房本就慌，我们去年有个当事人，跟老公结婚5年，每个月给老公转3000块还房贷，从来没见过房本，最后法院算下来，她拿了18万的补偿。
8. 问：结婚的时候对方给的彩礼，离婚的时候要不要退？
答：三种情况必须退：第一，没领结婚证；第二，领了结婚证但从来没在一起共同生活过；第三，给彩礼的人因为给彩礼导致自己家庭生活困难。除了这三种，其他情况一般不退。比如结婚两年，生了孩子，共同生活过，哪怕最后离婚了，彩礼是不用全退的，别被网上那些“离婚必须退彩礼”的言论吓住。
9. 问：对方在外面给小三转的钱，我能不能全要回来？
答：能。因为婚后的工资、经营收入都是夫妻共同财产，对方没有经过你同意，把大额的共同财产转给第三者，不管是转的520、1314，还是转的买房买车的钱，你都可以起诉，要求第三者全额返还。我去年接的一个案子，当事人老公给小三转了快20万，最后我们把所有流水拉出来，小三把钱全退回来了，连买的包都折成钱退了。
民法典夫妻共同财产认定条文对照手册内页
10. 问：婚前我自己存的钱，结婚之后会不会变成夫妻共同财产？
答：不会。只要你别把婚前的钱跟婚后的钱混在同一张卡里，别来回倒，就永远是你的个人财产。最怕的就是有的人，婚前存的50万，婚后跟工资、年终奖放同一张卡，今天取出来花，明天存进去，最后真要离婚的时候，根本说不清楚哪笔是婚前的，法院就会按共同财产算。真的，听我一句劝，婚前的钱单独开一张卡，别碰。
11. 问：离婚的时候，对方偷偷把财产转移到他爸妈名下，我怎么办？
答：他敢转，你就敢查。只要你能提供银行账户线索，律师可以申请调查令去拉流水，不管是转到他爸妈、他朋友、还是他小三名下，只要是没经过你同意的大额转出，都算转移夫妻共同财产，法院可以判他少分甚至不分这部分财产。好多人觉得对方转走了就追不回来，真不是，现在银行的流水保存期限够长，根本藏不住。
上班、出门、遛弯时碰得到的细碎规则
12. 问：我在小区里走路，被楼上掉下来的烟灰缸砸伤了，找不到是谁扔的，谁赔？
答：可能加害的整栋楼的住户一起赔，除非你能证明当时自己根本不在家。另外物业如果没尽到安全保障义务，也要承担对应的责任。别觉得“我又没扔东西凭什么让我赔”，这规则不是为难普通人，是真的碰到这种事，受害者不能自己扛着啊。之前有个案子，一个小伙子被掉下来的瓷砖砸成重伤，找不到侵权人，最后整栋楼的住户凑了赔偿款，物业因为没定期检查外墙，也掏了30%的责任。
13. 问：我在公司上班，中午下楼取外卖，被别人的电动车撞了，算不算工伤？
答：算。只要你是在合理的上下班路线、合理的时间内，受到非本人主要责任的交通事故，就属于工伤。哪怕你是下楼取个工作餐，只要是为了上班的合理需求，都算。别被公司HR忽悠说“取外卖不算上班时间”，真碰到了，直接去申请工伤认定。
14. 问：我在网上发帖子骂别人，说人家是骗子，结果根本没这回事，会不会被告？
答：会。哪怕你没指名道姓，只要圈子里的人看了就知道你说的是谁，就算侵犯名誉权。轻则要删帖、赔礼道歉、赔偿精神损失，严重的话如果诽谤内容传播量过了5000次浏览、500次转发，还可能构成刑事犯罪。真的，网上说话别太冲，你以为的“吐槽”，在法律上可能就是侵权。
15. 问：我帮朋友去取快递，路上把人撞了，谁赔？
答：由你的朋友，也就是被帮工人赔。除非你是故意把人撞的，或者有重大过失——比如你闯红灯把人撞了，那你也要跟朋友一起承担连带责任。别觉得“我好心帮忙还要我赔钱”，规则是这样的：你免费帮别人干活的过程中造成别人损害的，受益人要承担责任，如果你自己有明显过错，才要分担一部分。
16. 问：我家的狗没牵绳，把别人吓的摔骨折了，我要不要赔？
答：要。哪怕你家的狗根本没碰到人，只要是因为你没尽到管理责任，导致别人受到惊吓摔了、被咬伤了，你都要赔。别找借口说“我家狗不咬人”，现在养狗的责任是无过错责任，你只要没管好你的狗，造成别人损害，就得赔。
17. 问：超市里的货架倒了，把我砸伤了，超市要不要赔？
答：要。超市作为经营场所，有安全保障义务，要是因为货架摆放不稳、没做固定，导致顾客受伤，超市就得承担赔偿责任。除非超市能证明，是顾客自己故意爬货架、打闹导致倒的，不然跑不掉。
18. 问：我签的租房合同还没到期，房东就把房子卖了，让我赶紧搬，我能不能不搬？
答：能。这就是”买卖不破租赁”，你跟房东签的合法有效的租赁合同，在房子卖给别人之后，对新的房主照样有效，你完全可以住到合同到期。新的房主要是敢赶你，你直接起诉他就行。
19. 问：我在餐厅吃饭，放在椅子上的包被别人偷了，餐厅要不要赔？
答：看情况。如果餐厅根本没安排保安，也没做任何防盗提示，那就要承担一部分责任。但如果餐厅已经尽到了基本的提示义务，那主要责任就是偷你包的人，餐厅只在他没尽到义务的范围内赔。别觉得在餐厅丢了东西就全是餐厅的错，真不是，自己的随身物品还是要自己看好。
20. 问：立了公证遗嘱之后，后来又自己手写了一份遗嘱，哪份算数？
答：最后写的那份算数。之前的继承法是公证遗嘱效力最高，现在民法典改了，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准，不管之前的遗嘱有没有公证，只要后面的遗嘱是老人真实意思表示，形式合法，就按最后那份来。好多老人之前立了公证遗嘱把房子给大儿子，后来觉得小儿子照顾得好，自己手写了一份给小儿子，之前好多人说公证遗嘱改不了，现在完全可以，只要最后写的那份符合要求就行。
好多人觉得民法典是厚厚的一本，离自己的生活远。其实根本不是。你买房、结婚、遛狗、取外卖，甚至在小区里被掉下来的东西砸了，全是这本法典管的事。别等真的碰到事了，才临时抱佛脚翻法条。提前知道一点，总比踩坑了哭强。
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文章名称：民法典里写的居住权，到底能不能用来给租房的人撑腰？
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