继承房产，怎么操作才能少交税？——你可能不知道的税务陷阱

法定继承：你以为是你家的，其实不是

坑啊！这个问题我接过不下二十个咨询。客户上来就说“我家就我一个，爸妈房子自然归我”。然后我默默掏出法条——《民法典》第一千一百二十七条，法定继承顺序写得明明白白：第一顺序配偶、子女、父母。注意，父母也在！也就是说，如果父亲去世，爷爷奶奶还健在，那么这套房子将由母亲、你、爷爷奶奶四个人平分。除非爷爷奶奶书面放弃，不然你想一个人拿房本？门儿都没有。

错。很多人以为夫妻共同财产，一方去世，另一方自动占一半。实际上，先要把共同财产分出一半给在世配偶，剩下的一半才是遗产。比如房子市值200万，夫妻共有，那么100万是配偶的财产，剩下的100万由第一顺序继承人平分。所以配偶能拿到的远不止一半，但具体多少得看继承人人数。有一次一个老太太哭诉说房子全被儿子分走了，我一看，她老公遗嘱把房子留给了儿子，她能怎么办？遗嘱自由嘛，但别急，后面会说特留份。

遗嘱继承：写张纸就管用？想得美

有效，但必须全文亲笔书写、签名、注明年月日。我见过最离谱的：打印出来让老人按个手印，连签名都没有，法院直接判无效。还有一个，用录音录像遗嘱，结果没请两个见证人，白录。现在民法典新增了打印遗嘱和录像遗嘱，但形式要求依然严苛——打印遗嘱需要两个以上见证人，遗嘱人和见证人每一页都要签名。你想想，医院病床上老人手抖，怎么可能每页签名？不现实。

以前是，现在不是了。民法典删除了“公证遗嘱效力优先”的规定，现在以最后一份有效遗嘱为准。但公证遗嘱仍然证据力超强，因为公证处录像、存档，很难推翻。不过话说回来，公证费贵啊，按标的额收，一套房公证下来大几千。有些人悄悄去公证处改遗嘱，结果家里人根本不知道，最后拿出来大家全傻眼。所以，有遗嘱还不够，还得让家属知道它存在，或者交给靠谱的人保管。

继承避税？先搞清这些糊涂账

直说：中国大陆目前没有遗产税和继承税。但是！别高兴太早。继承过程中，公证费、评估费、登记费躲不掉，而且如果继承后要卖房，满五唯一可能不满足，20%个人所得税就来了。打个比方，爹妈的房子原值10万，现在市价200万，你继承后马上卖掉，增值190万，按差额的20%缴个税，38万！除非这是你名下唯一住房且满五年，否则肉疼。很多人继承完才发现，卖不起啊。

看情况。赠与直系亲属免个税，但受赠人以后卖房，按照赠与前的原值算成本，税可能更高。继承的原值是按照去世时的价值算？不一定，各地执行有差异，有些按原始取得成本。所以如果房子以后要转让，一定要提前算账。我常跟客户说，别只盯眼前过户费，长远税负才是大头。

这些坑，我赌你不知道

原则上不能，但如果在遗产分割前书面声明放弃，可以。一旦遗产已经处理完毕，反悔就难了。有个案子，兄弟俩公证放弃继承，把房子给妹妹，后来房价翻倍，两人想反悔，法院根本不支持。放弃继承是单方民事法律行为，吃了秤砣铁了心，除非能证明受欺诈、胁迫。

养子女和亲生子女权利一样。继子女要形成抚养关系才有继承权。所以，半路夫妻带来的孩子，如果你们一起生活、出钱养了，法律上跟亲生的没区别。很多人二婚时不注意，最后遗产打得一塌糊涂。

当然！继承遗产就要继承债务，但以遗产实际价值为限。比如老爹欠债100万，遗产只有50万，那你最多还50万，剩下50万不用你自掏腰包。但有些人傻傻地全额还了，法律不保护这种“高尚”。还有，如果放弃继承，债务也跟你没关系了。所以，发现自己老爹欠一屁股债，赶紧书面放弃继承。

指定了受益人就不算遗产，直接给受益人。所以很多有钱人买保险避债避税。如果没有指定受益人，或者受益人先于被保险人死亡、丧失受益权等，保险金就变成遗产，用来还债。规划传承时，保险是个好工具，但条款要看仔细。

有！民法典第十六条，涉及胎儿利益保护。遗产分割时，要保留胎儿的份额。如果胎儿娩出时是死体，保留的份额按法定继承重新分。所以，别急着分遗产，等孩子出生再说，否则手续复杂死。

实操手册：继承过户到底要跑多少部门？

证明你妈是你妈……真的，死亡证明、亲属关系证明、房产证、身份证、户口本，还有放弃继承声明（如果有）。最头疼的是，有时祖父母的死亡证明都要，他们可能去世几十年了，哪里找？只能去派出所翻档案。还有结婚证，老早手写的那种，名字写错一个同音字，就得跑民政局开证明。一个继承办下来，扒层皮。

现在很多地方不动产登记中心简化流程了，可以非公证继承，但需要所有继承人到场，签署承诺书，登记部门公示期后无异议就可以办。但公示期45天，如果有人跳出来提异议，又得打官司。所以，公证虽然贵，但踏实些。我一般建议，家庭和睦选非公证，有矛盾苗头还是花钱公证吧。

加餐：几个冷门但要命的点

不能，除非有遗赠扶养协议或遗嘱。非法定继承人，只能靠受遗赠，而且要在知道受遗赠后六十日内作出接受表示，过期视为放弃。这个六十日太容易被忽视了，有些人哭瞎都没用。

不能完全剥夺。法律规定必须保留必要份额给缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人。所以，那种想把财产全部给保姆，不给残疾儿女的遗嘱，可以部分无效。法院会酌情判给必要遗产。

三年，从知道或应当知道权利被侵害时算，最长二十年。但继承权纠纷本身有时效起算点的争议，比如多年后才发现遗嘱被藏起来，时效可能从发现时才起算。别拖，发现不对劲立刻咨询律师。

地是集体的，不能继承，但地上的房子可以继承，前提你是本集体成员。非成员继承房子，只能修不能建，房子塌了地收回。好多城里人继承了老家祖宅，结果不能翻新，眼睁睁看着它烂掉。

一句话：找当地律师。涉外继承适用哪国法是个大问题。不动产一般适用不动产所在地法律。而且要做使领馆认证，各种翻译公证，费用高昂。早规划，比如生前放进信托，能省很多事。