干了十几年房产纠纷，什么妖魔鬼怪没见过。有人拿着合同手都在抖，有人被开发商拖了三年连个说法都没有。说实话，这行干久了，有时候真觉得法律条文是冷的，但人心是烫的——烫得能把你烧伤。
今天不整那些虚头巴脑的，直接上干货。15到25个问题，都是我这些年被问得最多的。你要是正被房产的事折腾，不妨往下看。
一、二手房买卖：合同签了，卖家反悔了，怎么办？
问题1：卖家反悔不卖房了，我能强制过户吗？
能，但要看情况。不是所有反悔都能强制过户。如果房子没有抵押、没有查封，你也符合购房资格，法院有可能判继续履行合同。但要是房子已经被卖家卖给别人并且过户了，那你就只能要违约金了。现实就是这么残酷。
问题2：合同约定了20%违约金，法院会全额支持吗？
不一定。法院会看你的实际损失。房价涨了，你的损失就是差价。违约金太高，卖家可以请求调低。我见过约定20%最后只判了5%的。所以别以为写了就稳了。
问题3：中介隐瞒房屋抵押信息，我能找中介赔吗？
可以。中介有如实报告的义务。他明知有抵押还不告诉你，导致你签了合同过不了户，中介要承担赔偿责任。但你要留好证据——聊天记录、录音、书面承诺，都算。
问题4：买房后卖家户口不迁走，我能起诉吗？
能起诉，但法院一般不会判强制迁户口。户籍管理是公安的事。你能做的是在合同里约定高额违约金，比如每天五百块，逼他迁。没有约定？那基本没辙。
问题5：一房二卖，房子给了别人，我还能要回钱吗？
钱能要，房子难。如果第二买家已经过户了，你只能向卖家主张违约责任。这时候卖家往往已经没钱了。所以买房前一定要做产调，别嫌麻烦。
二、商品房维权：开发商的各种套路，你招架得住吗？
问题6：开发商逾期交房，违约金怎么算？
看合同。一般按日万分之一到万分之三。如果合同没写，按同地段租金标准。别小看这个，拖一年就是好几万。该起诉就起诉，别等。
问题7：收房时面积缩水超过3%，能退房吗？
能。面积误差比绝对值超过3%，你有权退房。开发商还要赔你利息。3%以内的话，据实结算。这是法律明文规定的，不用跟开发商废话。
问题8：精装修变“惊装修”，能要求退房吗？
很难。除非装修标准严重不符，影响正常居住。一般法院会判开发商赔偿装修差价。退房？除非合同里有明确约定。现实就是这么无奈。
问题9：开发商破产了，我的首付款还有救吗？
有救，但要快。赶紧申报债权。如果房子已经网签备案，你还有优先权。要是没网签，那就跟普通债权人一起排队。所以买房后第一时间网签，别拖。
问题10：楼盘烂尾，业主集体停贷合法吗？
不合法，但可以理解。停贷会影响征信。正确的做法是起诉开发商解除合同，同时解除贷款合同。最高院有判例支持。别自己硬扛。
三、家庭内部：情与法的撕扯，最让人头疼
问题11：借名买房，对方不认账了，房子归谁？
看证据。出资证明、聊天记录、书面协议，缺一不可。没有书面协议，光有转账记录，法院很难支持。借名买房风险极大，别轻易尝试。
问题12：父母出资买房，登记在子女名下，算赠与还是借款？
有争议。如果父母有借条，算借款。没有借条，一般视为赠与。但如果子女已婚，父母出资通常视为对夫妻双方的赠与。除非有明确约定。
问题13：夫妻离婚，婚前房产增值部分怎么分？
婚前全款买的，增值归个人。婚前首付、婚后共同还贷的，还贷部分和增值部分要分。怎么分？法院会算一个比例。公式很复杂，建议找律师算。
问题14：继承的房产有争议，其他继承人不配合过户怎么办？
起诉。要求分割遗产。法院判决后可以申请强制执行。但亲情基本就没了。所以老人走之前，最好把遗嘱立清楚。
问题15：兄弟姐妹共同继承的房，有人想卖有人不想卖，怎么处理？
可以起诉要求分割。法院会判拍卖或者折价补偿。想留房的，拿钱出来买下其他人的份额。不想留的，拿钱走人。就这么现实。
四、特殊房产：这些坑，踩进去就难爬出来
问题16：小产权房买卖，合同无效后钱怎么退？
合同无效，钱要退。但卖家往往只退本金，不赔增值。你住了这么多年，法院可能还会判你付房屋使用费。两头一算，可能还亏。
问题17：学区房承诺没兑现，能索赔吗？
看承诺写没写进合同。口头承诺基本没用。书面写进合同了，可以主张违约。但学区划分是政府行为，开发商也控制不了。所以别抱太大希望。
问题18：商住两用房，开发商说能住，结果不能，能退吗？
能。如果开发商虚假宣传，你可以主张欺诈，要求撤销合同。但你要证明你是因为“能住”才买的。保留好宣传单、广告截图。
问题19：法拍房有长期租约，买了能赶走租客吗？
买卖不破租赁。如果租约在查封之前，你赶不走。如果是查封之后签的，可以。所以法拍房一定要看租赁情况。别贪便宜。
问题20：买房时被限购，借名买房后对方反悔怎么办？
同上，看证据。但限购政策下的借名买房，合同可能被认定无效。到时候房子归名义人，你只能要回出资。风险极大。
好了，二十个问题，基本都是我这些年被问烂了的。你要是还有别的，可以再问。房产纠纷这事，说到底就是证据和时机。证据在手，时机别拖，胜算就大。拖？拖到最后什么都没了。
对了，最后说一句——别自己瞎琢磨。该找律师就找。省那点咨询费，可能亏掉一套房。