上周三下午，一个四十来岁的女士坐在我对面，包放在腿上，一直没松开。她问：律师，我老公把房子过户给他弟弟了，我还能要回来吗？我说，先别急，把时间线捋一遍。她说着说着就哭了。这种场面，在房产纠纷律所里，几乎每周都在上演。
房子这东西，太特殊了。它既是家，又是资产；既讲感情，又讲登记。很多人吃亏，就吃在——用感情的方式处理资产的事。下面这二十来个问题，是我这些年被问得最多的。挑几个扎心的说说。
一、先搞清楚：这房子，法律上到底是谁的
1. 房产证只写了配偶一个人的名字，离婚我能分吗？
不一定能，也不一定不能。关键看三点：什么时候买的、钱从哪来、有没有约定。婚后用共同财产买的，哪怕只登记一个人，也是共同财产。婚前一方全款买的，登记在自己名下，那就是个人财产。别想当然。真的。
2. 父母出钱买房，登记在儿子名下，这钱算借还是送？
没有书面约定，法院一般推定是赠与。但——有借条、有转账备注写“借款”、有聊天记录说“以后还”，性质就变了。话说回来，父母告子女要回出资的案子，证据往往是致命的短板。老人哪好意思让儿子写借条呢。可到了法庭上，只认证据。
3. 房产证被人伪造签名过户了，怎么办？
两条腿走路：一边提行政诉讼，请求撤销登记；一边民事诉讼索赔。注意时效，行政诉讼一般六个月。拖不得。
4. 小产权房能买吗？
别买。我知道这话说得绝，但我还是要说，别买。合同效力存疑，拆迁补偿拿不到，抵押贷款更别想。便宜是有原因的。
5. 房子被法院查封了，还能交易吗？
不能正常过户。签了合同，也可能被认定履行不能而解除。买之前一定查查封、查抵押。三分钟的事，能省几十万。
二、买卖环节：坑最多，也最容易翻车
6. 卖方签完合同反悔，我能要求强制过户吗？
可以诉请继续履行。前提是房子没被另卖、没被抵押、你能付清余款。要是卖方已经把房子过户给善意第三人——那就只能要违约金了。现实就是这么冷酷。
7. 定金和订金，差一个字，差多少钱？
差很多。定金适用罚则：卖方违约双倍返还，买方违约不退。订金呢？就是预付款，退不退看约定。签合同的时候看清那个字，真的。
8. 网签了没备案，合同有效吗？
有效。网签备案是行政管理手段，不是合同生效条件。别被中介忽悠，说什么“没备案合同不算数”。这话不成立。
9. 中介隐瞒房子是“凶宅”，能索赔吗？
能。构成欺诈，可以撤销合同，还可以要中介和卖方赔偿差价损失。前提是——你得证明他们知道。这个举证不容易，所以看房时多问一句、多留一条微信，都不算多余。
10. 资金监管账户的钱，卖方能提前取吗？
不能。过户完成才放款。这条规则是保护双方的，谁想绕过它，谁就有问题。
11. 买到带租客的房子，能赶人吗？
买卖不破租赁。租客有权继续住到租期结束。除非租赁发生在抵押或查封之后，那才可以。买之前问清楚，白纸黑字写进合同。
三、家里人的官司，最难打
12. 遗嘱把房子留给保姆，子女能推翻吗？
看形式。自书遗嘱要亲笔写、签名、注明年月日；代书、打印遗嘱要有两个以上见证人；录音录像遗嘱也有要求。形式有瑕疵，遗嘱就可能被认定无效。这类案子，赢在细节。
13. 赠与给子女的房子，还能要回来吗？
一般不能。除非受赠人严重侵害赠与人，或者不履行赠与合同约定的义务。撤销权有一年的除斥期间，过了就没了——这一年，很多人是在犹豫中过完的。
14. 婚后加名，离婚就一定一人一半？
不一定。法院会看出资、看婚龄、看有没有过错、看有没有孩子。加名只是起点，不是终点。
15. 继承的房子，兄弟姐妹不配合过户怎么办？
起诉。确认继承份额，拿判决书去不动产登记中心办。谈不拢就别谈了，时间成本比律师费贵。
四、那些容易被忽略的角落
16. 物业费不交，物业能断水断电吗？
不能。这是违法的。物业只能起诉或者催告。不过话说回来，物业费该交还是得交，不然被起诉还要承担违约金。
17. 拆迁补偿，承租人能分一杯羹吗？
看合同和当地政策。房屋价值补偿归产权人；搬迁费、停产停业损失、装修补偿，通常归实际使用人。所以，租赁合同里那一条“拆迁补偿归属”，值钱。
18. 开发商延期交房，违约金怎么算？
先看合同约定。约定太低，可以请求法院调高，一般参照同地段同类房屋租金。约定太高，开发商也会请求调低。这是个博弈。
19. 房子烂尾了，房贷还要继续还吗？
要还。这话说出来很残忍，但事实如此。贷款合同和购房合同是两个法律关系。想“停贷”，得走诉讼解除购房合同，再据此主张，风险很大，别自己瞎搞。
20. 名下唯一住房，法院能拍卖吗？
能。法律只要求给被执行人留五到八年租金，不是不能拍。所以别信“唯一住房不能执行”这种老说法。
写在这些问题后面
有人问我，房产纠纷律所到底解决什么？我想了想，大概就是把一团乱麻，变成几行能落地的方案。房子的事，情绪太多，证据太少。这不是法律的问题，是人性的问题，对吧。
最后说三句实在话。第一，凡事留痕：转账备注、聊天记录、书面确认，别嫌麻烦。第二，签字之前找个律师看一眼合同，几百块的事，能挡住几百万的坑。第三，出了问题别拖，房产案件的诉讼时效和除斥期间，一眨眼就过。
就这样吧。房子是拿来住的，不是拿来打官司的。真到了打官司那一步，找一个靠谱的房产纠纷律所，比找关系管用。