上周有个当事人抱着一塑料袋材料冲进来，说自己被中介坑了30万定金，之前找的隔壁小所连他合同上的签字页都漏看了，最后输了官司，哭着问我为什么找的律所跟网上说的不一样。
接案第一环节，根本不是谈律师费
第一个问题就是大家最关心的：房产纠纷律所接案前会先核实哪些核心证据？
别听那些营销号吹的什么“百分百胜诉”，我们接案第一关，先把你手里的东西摊开数：首先是不动产权属证明的原件扫描件，别拿个手机拍的糊图就上来，字都看不清的那种，连你是不是产权人都没法确认；其次是案涉交易的全链路书面材料——网签合同、补充协议、转账凭证、跟对方的微信聊天记录全要捋，但凡有个关键节点你拿不出实锤，我们直接会告诉你这案子打不赢，别浪费钱。我上次碰到个当事人，拿着个网上下的模板合同，说自己是被律所坑了，仔细一看，他那个合同连中介的公章都没有，这哪是被律所坑，是被野中介骗了啊。
2. 房产纠纷律所一般怎么收律师费？
别上来就问“能不能风险代理”，说实话，大部分涉及确权、腾房的案子，根本不能做风险代理——这是司法局的硬性规定，碰都不能碰。普通的买卖纠纷，按标的额阶梯收，100万以下的案子基础代理费大概在8000到2万区间，看案子复杂程度，要是涉及多份合同、多方主体的，收费自然往上走。那种张口就说“赢了再给钱，输了一分不要”的，你转头就走，十有八九是想拿你的案子当练手，赢了抽成比谁都狠，输了他半毛钱损失没有。
3. 房产纠纷律所会不会接那种证据明显不足的案子？
说实在的，我们所去年一年推的案子比接的多。有些当事人自己理直气壮，说对方口头承诺了什么什么，让他拿出聊天记录或者录音，啥都没有，就凭记忆说对方当时拍胸脯保证过。这种案子接了就是砸招牌，我们会直接把风险给你掰碎了讲清楚，要是你坚持要打，我们也会明确告诉你败诉概率，不会为了赚代理费哄着你交钱。
4. 什么类型的房产纠纷，找本地房产纠纷律所比找外地大所管用？
太管用了。比如涉及本地的公房承租权纠纷、经适房上市交易限制的，每个区的法院裁判尺度都不一样，外地大所的律师连本地的公房管理细则都摸不透，怎么帮你打？我们所光在朝阳法院跑立案，都摸清楚哪个窗口对材料的要求松一点，哪个法官对共有房产分割的倾向更看重实际出资贡献——这些东西，外地律师是查不到的。
别被网上的营销话术骗了
5. 网上说的“房产纠纷律所胜诉率99%”是真的吗？
拉倒吧。胜诉率这东西，从来都是挑出来算的。所里把那些证据不足的案子全推了，只接胜券在握的，算出来的胜诉率当然好看。我们去年接的127个房产案子，胜诉率也就72%，剩下的要么调解了，要么确实证据不够输了——敢把这个数报出来的，才是真的做实事的所，那种吹99%的，你让他把判决书拿出来给你看看，全是挑着对自己有利的放。真当法院是他们家开的啊？
6. 房产纠纷律所会不会把案子转包给其他律师？
这个一定要问清楚。有些营销型的所，前台接了你的案子，转头就把案子转包给刚拿证的实习律师，收你专家的钱，给你派个连法院门往哪开都不知道的新人。我们所接案的时候，会直接跟你签协议，明确写清楚主办律师的执业年限，要是中途换律师，你可以要求退全款。
7. 找房产纠纷律所的时候，要不要看律师之前办过的同类案子？
必须看。别拿个刑事案子的判决书给你充数，你就盯着他之前办过的、跟你情况一模一样的——比如你是二手房买卖被拒贷要退定金，你就问他之前办过几个同类型的，最后结果是什么。有些律师啥案子都接，离婚、刑事、借贷全做，根本没办过几个房产类的，你把案子交给他，他自己都得回去翻法条。
8. 房产纠纷律所一般多久能给当事人出初步的案件分析？
正常是3个工作日。那种当天接你电话，5分钟就给你说“你这案子百分百赢”的，你赶紧挂电话。我们接了材料之后，得花时间把你的合同逐字逐句读一遍，把对应的法条、本地的裁判口径都找出来，才能给你说清楚风险在哪，哪部分能赢，哪部分可能要吃亏。快是快不了的，但凡跟你拍胸脯的，都是没仔细看材料。
9. 房产纠纷案子立案之后，律所多久会跟当事人同步一次进度？
没有固定的时间，但我们要求是只要有节点变化——比如法院收了材料、对方交了答辩状、法官要组织调解，24小时之内必须跟当事人说清楚。有些所你交了钱之后，半年都不主动给你打一个电话，你问他案子到哪了，他半天回你一句“等着呢”，这种所趁早换。
10. 房产纠纷律所会不会帮当事人跟对方谈调解？
当然会啊。说实话，大部分房产纠纷根本不用走到开庭那一步。比如你买二手房被房东跳价，我们拿着你手里的证据跟对方谈，算清楚他要是违约得赔你多少，算下来比他现在卖给别人赚的还多，对方大概率会坐下来跟你谈。那种一上来就说“绝不调解，必须打到终审”的，纯纯是想多收你二审的代理费。
11. 什么情况下，房产纠纷律所会建议当事人不要打官司？
太多了。比如你买的小产权房，本身合同就是无效的，你非要告对方要房子，法院根本不会支持，我们会直接告诉你，不如协商把购房款退回来，少赔点利息，比硬打官司强；再比如你跟亲戚共有的房子，大家都住了十几年了，为了几万块的份额闹上法庭，亲情没了，钱也没多拿多少，这种我们也会劝你三思。
真遇到麻烦了，别自己硬扛
12. 房产纠纷案子从立案到拿到判决，一般要多久？
简单的案子，3个月左右能出结果；要是涉及评估、鉴定、多方当事人的，可能要6个月到1年。别听有些所跟你说“一个月就能帮你拿房”，法院的流程在那摆着，谁都跳不过去。
13. 房产纠纷律所能不能帮当事人申请财产保全？
这是接案之后第一时间要考虑的事。比如你跟房东打二手房买卖的官司，怕他把房子偷偷卖给第三方，我们会第一时间帮你提交保全申请，把房子查封了，让他过不了户。很多当事人自己打案子，打到一半发现房子早就被对方卖了，赢了官司也拿不到钱，就是一开始没做保全。
14. 找房产纠纷律所的时候，能不能要求先看主办律师的执业证？
必须要求。现在有好多假律师，连执业证都没有，就敢自称是律所的，收了钱就跑。你看的时候别光看个照片，要上司法部的官网查一下，确认他是真的在你找的这家所执业，没有被处罚过。
15. 房产纠纷律所接案的时候，会不会给当事人列一个明确的费用清单？
必须列。除了律师费，法院的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费，哪部分是当事人要交的，哪部分是律所帮你走流程交的，全要写得明明白白。那种一开始只跟你说律师费多少，中途隔三差五找你要各种“活动经费”的，全是坑。
16. 房产纠纷案子如果一审输了，律所会不会免费帮当事人上诉？
这个要提前在协议里写清楚。大部分所的一审代理费是不包含二审的，要是你对一审结果不服，要上诉的话，得另外签委托协议。我们所的老当事人上诉，代理费会给打5折，毕竟情况都熟，不用重新捋材料。
17. 房产纠纷律所会不会接那种标的额特别小的案子？
比如就几万块的物业纠纷、邻居占了你家半平米公摊的案子，我们一般是接的。别觉得标的小就没人管，很多当事人就是被这种小事磨得受不了，找不着人帮忙。当然，要是那种纯扯淡的，比如你自己在小区里被树枝砸了，非要告开发商赔你几百万的，我们也接不了。
18. 找房产纠纷律所的时候，能不能把自己手里的材料先发给律师看，再决定要不要见面？
当然可以。我们所现在接咨询，都是让当事人先把手里的关键材料拍个照发过来，律师先大概看一眼，要是确实是我们能处理的案子，再约到所里面谈，省得你白跑一趟。那种一上来就说“你必须到所里来，不然不看材料”的，多半是想给你洗脑卖高价服务。毕竟谁的钱都不是大风刮来的，对吧？