上周接了个通州的当事人，带着一摞皱巴巴的评估报告坐在我对面，开口第一句是”我问了三家北京拆迁律所，报价差出8万，我到底该信谁？”
先别着急交钱，这几个问题问清楚
问：北京拆迁律所真的能帮被拆迁人多拿30%补偿吗？
别信那种拍胸脯说保证涨30%的。我手里去年昌平沙河的案子，原来评估给280万，最后判到410万，差了快一半，但那是因为对方把我们当事人的合法经营面积按违建算了，是有明确的违法点的。如果你的补偿本身就完全符合政策，别指望律师能给你凭空变出钱来——说白了，律师干的是把本来就该你的钱，从故意打折扣的环节抠出来。
问：北京拆迁律所的报价一般怎么算？
别找那种按标的额抽成超过10%的，这里面水太深。现在常见的模式是基础服务费加后期风险代理，基础服务费一般3万到8万不等，风险部分最高不超过实际拿到的超额补偿的30%，这是北京律协有明确指导线的。上周有个当事人找过来，说之前问的律所要收他超额部分的50%，我直接让他赶紧跑——这不是帮你维权，是盯着你那点补偿来的。
问：我家在远郊，找北京市区的拆迁律所有必要吗？
太有必要了。你以为本地的律所真敢跟区里的拆迁办对着干？我见过太多本地所接了案子，最后跟拆迁办谈完，转头就劝当事人”差不多得了，别闹了”，钱收了，事根本没办。不是说所有本地所都不好，但你要是真跟项目方谈崩了，需要打行政诉讼，你找个平时跟当地住建局抬头不见低头见的所，你自己觉得能赢？
问：拆迁案子一般要打多久？
快的3个月。慢的两三年。别信那种说”一个月帮你谈妥”的。去年石景山的那个腾退案子，我们从信息公开开始，打了四个复议，两个一审，最后对方主动找过来谈，前前后后耗了14个月，当事人中间都急得要撤案，我们硬扛着把他那些被算成违建的面积全部确认成合法建筑，最后多拿了120万。你要是连半年的耐心都没有，真别找律师，自己上去签了字拉倒。
问：签了补偿协议还能找北京拆迁律所吗？
能，但得看你签的协议有没有问题。比如你当时是被胁迫签的，或者协议里的补偿金额、安置房位置根本没写清楚，甚至是拆迁办的人拿着你签的空白页自己填的内容，这种哪怕签了字，照样能打。但要是你自己明明白白看完所有条款，算完账觉得划算签了，转头回家听邻居说拿得比你多，想反悔——这种真的没人能帮你。
问：找北京拆迁律所的时候，怎么判断律师是不是真的做拆迁案子的？
别听他说自己”办过几百个案子”，你直接让他拿三个跟你同区、同类型的案件判决书出来看。他要是拿不出来，支支吾吾说”判决书都是保密的”，你直接走就行。北京法院的行政判决书除了涉及隐私的，全是公开的，真办过案子的，谁手里没个几十份公开的文书？
真上了法庭，你要提前知道的5个关键常识
问：拆迁过程中，我是不是只要不签字就不会被强拆？
错。现在司法强拆是有合法流程的，不是你不签字就没人能动你的房子。但你要是在收到《责令限期拆除决定书》或者《征收补偿决定》之后，既不复议也不诉讼，过了六个月的起诉期，人家申请法院强拆，你拦都拦不住。我们去年办的房山的案子，当事人收到补偿决定之后根本没当回事，觉得我不签字你能把我怎么样，结果等到法院的强拆裁定送上门，才慌慌张张找过来，错过了最关键的复议期限，最后只能在补偿金额上跟对方磨，少拿了快40万。
问：拆迁办上门做笔录，我能不说话吗？
能。你有沉默权。别人家问什么你答什么，尤其是别随便在人家准备好的笔录上签字——我见过太多当事人，本来自己家有个小院子盖了20平的自建房，笔录上被人写成”临时搭建的无手续棚子”，自己稀里糊涂签了字，最后这20平全被按违建算，一分钱没补。你要是不想回答，就直接说”我需要跟我的律师沟通之后再做答复”，没人能强迫你说话。
问：我能不能自己拿着材料去法院起诉拆迁办？
能。但你大概率会输。不是说你不占理，是行政诉讼的立案门槛、举证规则、诉讼请求的表述，跟你自己想的完全不一样。之前有个朝阳的当事人，自己写了三页纸的起诉状，要求法院判拆迁办违法，结果立案的时候被告知诉讼请求不明确，退回来补了三回，等他终于把材料交上去，已经过了法定的起诉期限。不是说普通人不能打官司，但拆迁案子本身就是跟专业的法务团队对着干，你自己单枪匹马上去，真的容易吃亏。
问：我觉得评估报告价格低，该怎么办？
别光嘴上说低。你在收到评估报告的10天内，必须书面向评估机构申请复核。要是对复核结果还不满意，再找专家委员会申请鉴定。好多人就是拿到报告之后，拿着报告跟拆迁办吵架，说你这价格太低了，我不签，既不申请复核也不申请鉴定，最后到了法庭上，你拿不出任何证据证明报告有问题，法官只能按照报告上的数字算补偿——你说你亏不亏？
问：拆迁的时候，家里的装修、院子里的果树，真的能算补偿吗？
能。但你得有证据。别等拆迁办上门量的时候，你才想起来拍照片。我们去年办的海淀的案子，当事人家里种了三棵三十年的樱桃树，一开始拆迁办说每棵树补200块，我们拿着之前当事人每年拍的樱桃结果的照片，加上当地同树种的市场收购价的证据，最后每棵树补了18000。要是你啥证据都没有，就空口说我这树值钱，谁给你补？
那些找过北京拆迁律所的人，最后都踩过哪些坑
问：我能不能只让律师帮我发个律师函，不用全程代理？
可以，但你别指望一个律师函能解决所有问题。好多人觉得律师函就是个万能的东西，发过去对方就怕了。说实话，现在拆迁办的人见的律师函比你见的都多，你要是只发个函，没有后续的复议、诉讼动作跟着，人家根本不会理你。我们一般建议当事人，要是真的决定走法律程序，就别东一榔头西一棒子，要么就全程委托，要么就自己谈，别想着花几千块发个函就把几百万的事解决了。
问：找北京拆迁律所，是不是名气越大越好？
不一定。我见过好多大所，接了你的案子之后，转头就扔给刚入职的实习律师办，你一开始见的那个合伙人，全程都不会出现。你最后对接的人，可能连拆迁的基本流程都搞不清楚。找律所不是找网红店，别光看抖音上的播放量，你得问清楚，最后到底是谁给你办这个案子，办过多少同类型的，能不能跟你直接对接。
问：我家的房子没有房产证，是不是就拿不到补偿？
绝对不是。没有房产证的原因太多了，比如是历史遗留的老房子，当年单位分的房没办下证，或者是农村的宅基地房，根本就没有商品房那种大红本。这种只要你能证明房子是你的，是合法建的，照样能拿全额补偿。最怕的就是你一听说没证，就自己先怂了，拆迁办说你这是违建，只给你几百块一平的建筑成本价，你就信了。
问：拆迁律所会不会把我的案子跟别人的绑在一起办？
有可能。好多律所接了同一个片区的十几个案子，就凑一堆一起办，你根本不知道你的案子进展到哪了。你找的时候就得问清楚，是单独给你建案件档案，还是跟同片区的人打包处理。打包处理不是不行，但你得有知情权，不能钱交了，半年都没人跟你说一句话。
问：我能不能跟邻居拼单找同一个北京拆迁律所？
可以。但你们的补偿诉求得一致。要是你想多拿点钱，你邻居想早点拿房搬家，两个人诉求不一样，最后律师根本没法办。我之前就遇到过两个拼单的邻居，一个要货币，一个要安置房，最后在法庭上各说各的，把对方的证据都给卖了，你说这案子能赢吗？
问：找律师的时候，对方说”包赢”，我能信吗？
你要是信了，你就等着被坑吧。没有任何一个法官会给律师打包票说这个案子一定赢，律师要是跟你说包赢，要么是想赶紧把你的钱骗到手，要么就是根本没办过几个真的案子。我们从来不敢跟当事人说包赢，只能说我们会把所有能找的违法点都找出来，把所有该走的程序都走到位，尽可能帮你拿到合理的补偿。
问：拆迁的时候，我能不能录音录像？
当然能。这是你的合法权利。不管是拆迁办上门谈事，还是评估人员上门量房，你全程录下来，都是最关键的证据。我见过太多当事人，等拆迁办把他的房子拆了，才想起来自己手里啥证据都没有，到时候连对方是谁拆的都证明不了，你说你怎么维权？
问：找北京拆迁律所的最佳时间是什么时候？
越早越好。别等房子被拆了，别等你签了字，别等所有的起诉期限都过了，才想起来找律师。我们最无奈的就是接到那种”房子已经被拆了三个月，我才来找律师”的当事人，很多证据都已经灭失了，很多程序都已经走完了，能帮他争取的空间已经特别小了。
问：找了北京拆迁律所之后，是不是就不用自己跟拆迁办谈了？
不是。律师是帮你定策略，帮你找对方的违法点，帮你走程序的，但最后谈补偿的时候，你自己的底线你得清楚。律师不能替你做决定，毕竟房子是你的，补偿是给你的，最后签不签字，拿多少钱合适，得你自己拿主意。