选所之前必问的8个实际问题
Q1：找北京拆迁补偿律所，最先要避开的隐形消费陷阱有哪些？
说三个最常见的。第一个是”低门槛接案，中途加价”——刚开始跟你说只收几千块差旅费，等你把委托合同签了、材料交了，律师要去现场查档的时候，又说要收”政府信息公开申请费””评估机构协调费””出庭差旅费”，七七八八加起来比一开始报的全款还高。第二个是”按补偿提升额抽成，但不设兜底”——你本来以为拿到手的补偿是扣完代理费的净额，结果合同里藏了条款，哪怕最后调解没多拿一分钱，你也要付基础服务费。第三个更坑，把案子转包给根本没有北京执业证的外地律师，收着北京本地的律师费，干着异地远程指挥的活，连现场都不来。
Q2：北京拆迁补偿律所的收费标准，有没有明确的监管红线？
有。全风险代理的收费上限不能超过标的额的30%，这是北京市司法局明确划的线。但凡开口要收40%以上抽成的，直接走，别聊。半风险代理的话，基础服务费一般在3万到8万之间，剩下的部分按实际争取到的补偿增量抽成，这个区间是市场公允价，太便宜的反而要留个心眼。
Q3：是不是专做拆迁案件的律所，才比综合大所靠谱？
对，至少在北京是这样。综合大所的业务线太杂，拆迁这种需要跟住建委、规自委、街道办反复掰扯的案子，分到的律师可能一年就办两三件，根本摸不准东西城、朝阳、海淀各个区的补偿基准线。专做拆迁的律所不一样，光北京的案子一年就能接上百件，哪个区的征收项目是什么补偿标准，哪个环节容易卡壳，门儿清。
Q4：找北京本地的律所，比找外地过来办拆迁案的律所好在哪？
差太多了。没有北京本地办案经验的律所，根本摸不准各区补偿基准线。外地律师过来，连查个档都要提前约，碰到需要跟街道谈调解的环节，连街道办的门朝哪开都摸不清。更别说很多区的拆迁项目内部有不成文的操作规则，不是看法条就能摸透的。
Q5：网上说的”包赢””保底多拿20%补偿”，这种宣传能信吗？
别信。
真的别信。
诉讼没有包赢的说法，哪怕是最高院的法官，也不敢拍胸脯说哪个案子一定能赢。但凡敢跟你口头承诺具体补偿提升比例的，要么是想赶紧把委托费骗到手，要么是根本没打算好好办你的案子。口头承诺的补偿提升比例，一律不算数。
Q6：律所宣传的”胜诉率90%”，这个数据有参考价值吗？
看它怎么统计。很多所谓的胜诉率，算的是”确认政府行为违法”的案子，哪怕最后你的补偿一分钱没涨，只要政府的某个程序被判违法了，它就算胜诉。你要问清楚，这个胜诉率对应的是最后实际拿到的补偿款达标，还是只是程序上的胜诉。别被数字唬住。
Q7：咨询的时候，律师说的内容听起来特别空，是正常的吗？
不正常。真办过案子的律师，你把自己家的位置、房子面积、现在收到的评估报告说清楚，他当场就能给你算个大概的补偿区间，告诉你现在的评估价低了多少，哪个环节有可以争取的空间。如果坐那跟你扯半天”我们所多么厉害””我们跟某某部门熟”，说不出具体的办案思路，直接换一家。
Q8：刚签完委托合同，能不能反悔？
能。只要你还没付全款，律师还没开始实质推进工作，随时可以解除委托。很多人被销售忽悠着交了钱，回家越想越不对，又怕反悔要赔违约金，其实根本不用怕，委托合同里的解除条款如果写了”单方解约要赔全额律师费”，那这个条款本身就不符合律师服务收费的规范，真闹到律协，站不住脚的是律所。
谈委托时绕不开的6个决策问题
Q9：委托北京拆迁补偿律所的时候，要不要要求写清楚”不赢不收费”？
看你的经济情况。如果你手里根本拿不出前期的基础服务费，就选全风险代理的模式，但一定要在合同里写清楚，什么情况才算”赢”——是拿到的补偿比最初的评估价高多少算达标，还是只要签了补偿协议就算完成委托。别光听销售说”不赢不收费”，合同里没写的，全是空头支票。
Q10：委托的时候，是跟律所签合同，还是跟个人律师签合同更靠谱？
必须跟律所签。个人律师私下接案，属于违规执业，真出了问题，你找律协投诉都找不到主体。正规的委托合同，盖的是律所的公章，收费也是走律所的对公账户，但凡让你把律师费转给个人微信、支付宝的，直接拉黑，没有例外。
Q11：同一个案子，找两个北京拆迁补偿律所同时办，会不会效果更好？
不会。反而会乱。每个律师的办案思路不一样，有的想走信息公开程序先查项目合法性，有的想直接起诉评估报告违法，两个律师各干各的，跟政府部门对接的时候说的话都不一致，反而会让征收方觉得你自己内部都没拿定主意，更不会跟你好好谈补偿。
Q12：律师说要找第三方评估机构重新出评估报告，这个钱是律所出还是我出？
提前问清楚。很多律所会把这部分成本算在代理费里，有的是需要当事人单独承担。重新评估的费用一般在1万到3万之间，根据房屋面积算，别等律师把评估机构找来了，才跟你说要另外掏钱，到时候你付也不是，不付也不是，特别被动。
Q13：如果案子走到一半，原来的律师不办了，能不能换？
能。北京的律所之间转委托是常事，只要你把之前的办案进度、证据材料交接清楚，新的律所可以接着办。不过换的时候要注意，别把手里的所有原件材料都提前给出去，复印件留好，原件等新的委托关系确定了再交。
Q14：跟北京拆迁补偿律所谈委托的时候，能不能录音？
能。完全可以。你去咨询的时候，把律师说的承诺、收费标准、办案思路录下来，后期真有纠纷的时候，这就是最直接的证据。别觉得不好意思，你花了钱买服务，本来就有权利知道自己买的是什么。
立案推进过程中要提前预判的5个风险问题
Q15：一般北京的拆迁补偿案子，要办多久才能拿到结果？
看案子的复杂程度。简单的，比如只是评估报告有问题，走个行政复议的程序，两三个月就能谈成。复杂的，比如涉及到集体土地上的厂房、经营性用房，要打信息公开、行政诉讼、确认违法好几个程序，可能要一年到两年。别听销售说”三个月帮你搞定”，北京的征收项目走流程本来就慢，急不得。
Q16：律师让我收集的房产证、土地证、装修发票，找不到了怎么办？
可以补。房产证丢了去不动产登记中心调档，装修发票找不到的，拍好家里的装修现状照片，找当时的装修公司开证明就行。
Q17：案子推进的时候，征收方找我谈和解，我要不要先跟律师商量？
必须商量。很多被拆迁人一听到征收方说”你现在签字就多给你5万”，脑子一热就签了，签完才发现比同小区的邻居少拿了几十万。你要知道，一旦签了正式的补偿协议，后面再想反悔，难度比重新打一个案子还大。不管征收方说的条件有多诱人，先把条款拿给你的律师看，算清楚到底划不划算，再签字。
Q18：如果找的北京拆迁补偿律所，收了钱不办事，我该找谁投诉？
找北京市律师协会，或者当地的司法局。提交好委托合同、付费凭证、律师不办事的证据，律协会在15个工作日内受理。真碰到那种收了钱就消失的律师，不仅能要回律师费，还能要求律协给对应的律师处罚。
Q19：拿到补偿款之后，还要给律所付剩下的代理费吗？
按合同来。一般是补偿款打到你账户之后的3个工作日内，按照之前约定的比例付代理费。别想着拿到钱就跑路，正规的委托合同里都有违约条款，真闹到法院，你不仅要付剩下的代理费，还要付违约金，得不偿失。
说实话，拆迁这事儿，谁碰到都闹心。
你本来好好住着房子，突然来了一帮人说要拆，给的补偿连周边半套房子都买不到，换谁都得急。
不过话说回来，找律所真的别贪便宜，也别信那些吹得天花乱坠的宣传。
你就记着，真能帮你把补偿谈到位的律师，从来不会上来就跟你扯关系、吹牛逼。
他只会拿着你手里的材料，一条一条给你算，你家的房子值多少钱，哪个程序有漏洞，能争取的空间有多大。
对吧。