上周所里前台小姑娘统计了下，这半个月接的咨询电话里，80%的人开口第一句不是问自己的案子能不能办，是先攥着手机反复确认——你们是不是专门做房产纠纷的律所？收费贵不贵？能不能赢了再付钱？
我翻了翻这半个月的咨询记录，发现大家的问题翻来覆去就那几类，踩的坑也都差不多，干脆把高频的问题整理出来，省得大家下次找律所的时候再走弯路。
关于收费的高频问题，真的没大家想的那么多弯弯绕
问：房产纠纷律所接案子，为什么同是房产纠纷收费差10倍？
答：差的根本不是律所的装修有多豪华、名气有多大，是案子的标的额、证据完整度、对方的实际履行能力差了十万八千里。举个最实在的例子，同样是100万的房产过户纠纷，你手里有完整的网签合同、全额转账记录、对方明确拒绝过户的书面聊天记录，和你只有个没签字的口头约定录音、连对方的身份证号都要找半天，律师要花的时间差3倍都不止——前者可能跑两趟法院就立上案，证据链闭环，开庭都没什么争议；后者要先花两周时间找当年的中介作证、补银行流水的来源证明，甚至要先打一个房屋确权的前置程序，收费能一样吗？更别说有的案子对方是根本没有可执行资产的空壳公司，律所接这种案子根本是赔时间赔人力，换你你也不愿意接对吧。
问：房产纠纷律所说的“风险代理”，所有案子都能选吗？
答：别想。法律明确规定，婚姻继承、社保抚恤金、劳动报酬、刑事辩护这些案子，绝对不能做风险代理。房产纠纷里也有例外——比如涉及低保户的保障房纠纷、涉及集体土地上的拆迁安置补偿纠纷，也不能全风险收费。我们所现在做的全风险案子，基本都是对方是有明确可执行资产的开发商、或者手里握着好几套房产的老赖，不然谁敢垫钱垫时间给你打？最后赢了官司拿不到钱，律师的工资都发不出来。
问：找房产纠纷律所的时候，对方说“包赢”，能信吗？
答：信你就输了。没有任何一个法官会给律师打包票，就算证据再足，对方临时拿出个你没见过的新证据，或者法官在自由裁量的尺度上有偏差，结果都有可能变。但凡拍胸脯说“100%赢”的，要么是想赚你前期的几千块咨询费，要么根本没打过几个同类型的案子，不知道裁判尺度的浮动空间有多大。
问：房产纠纷律所的咨询费为什么有的收200有的收2000？
答：说实话，收200的基本都是刚执业的实习律师练手，收2000的是办过50个以上同类型案子的资深律师。别觉得贵，你带着一个拆迁安置的案子去找刚执业的律师，他可能连“宅基地上的房屋赠与给非本集体成员的合同无效”这种基本裁判规则都要翻半小时法条，给你出的方案根本落不了地，最后耽误的是你自己的拆迁补偿资格——那可是几十万甚至上百万的损失，省那点咨询费根本不值当。
关于案件受理范围的问题，很多人找错了方向
问：房产纠纷律所到底能处理哪些类型的案子？
答：不是所有和房子沾边的纠纷都接。常见的受理范围包括：二手房买卖的定金违约、新房逾期交房/逾期办证的违约金索赔、房屋产权确认、夫妻离婚时的房产分割、继承纠纷里的房产过户、公房承租权纠纷、商铺租赁的解约赔偿、相邻权纠纷（比如楼上漏水把你家泡了）、拆迁安置补偿协议的纠纷。那种你自己家装修和装修公司闹矛盾的，不属于我们的受案范围，找普通的合同纠纷律师就行，没必要专门找房产方向的律所。
问：我手里的案子证据不全，房产纠纷律所会接吗？
答：看缺的是什么证据。如果是缺转账记录、聊天记录这种可以申请法院调取的，没问题。如果是你连对方的身份信息都不知道，只有个微信昵称，那真的接不了——你连被告是谁都列不出来，法院根本不会给你立案，总不能让律师凭空给你变个被告的身份信息出来吧。
问：标的额才5万的房产纠纷，比如楼上漏水泡了墙面赔5万，你们接吗？
答：说实话，大部分专门做房产纠纷的律所都不爱接。不是嫌钱少，是这种案子的时间成本太高了——你要去现场固定损失、找评估机构做损失鉴定、跑三趟法院开庭，算下来时薪还不如接一个百万标的的案子。除非你愿意接受按小时收费，不然真的没人愿意接。
问：我之前找的律师把我的案子打输了，房产纠纷律所能帮我上诉吗？
答：可以，但先把之前的判决书、全部证据材料拿过来给律师看。如果是一审的时候律师根本没把你的核心证据提交上去，或者适用法律错了，上诉的改判概率很高。如果是你自己的证据确实有瑕疵，就算换再好的律师，上诉也大概率是维持原判，别白扔钱。
问：房产纠纷律所能不能帮我查一下对方的房产有没有被抵押、有没有被查封？
答：可以，但这个不是免费的。我们所的律师拿着法院开的调查令去不动产登记中心查一次，要收基础的调查服务费，总不能让律师自己掏交通费和打印费跑吧？而且现在很多地方的不动产登记中心不允许律师查非当事人名下的房产，必须要有法院的立案通知书才行，没立案的话真的查不了，别听人说什么“内部关系能查”，那都是骗钱的。
关于委托流程的坑，真的见过太多当事人吃亏
问：找房产纠纷律所委托的时候，是不是签完合同就万事大吉了？
答：大错特错。签合同只是第一步，你要盯着律师有没有按时给你立案、有没有及时给你反馈进度、有没有把你提交的证据全部整理进案卷。我们之前接了好几个从别的所转过来的案子，之前的律师收了钱之后，过了半年都没给当事人立案，连法院的门都没去过，最后把当事人气得要去司法局投诉。
问：房产纠纷律所说的“资深律师”，会不会最后把案子扔给助理做？
答：这个是行业里公开的小秘密了。你找的时候一定要在委托合同里写清楚，主办律师的姓名、执业证号，以及主办律师必须亲自参与立案、开庭、核心证据整理环节。别不好意思提，真的负责任的律所根本不会拒绝这个要求。那种一听到你要写清楚主办律师就含糊其辞的，转身就走，绝对有坑。
问：我和中介签的二手房买卖合同，现在中介不退我中介费，房产纠纷律所能处理吗？
答：能，但要看合同里的约定。如果中介没有如实告知房屋的抵押情况、凶宅信息，导致你买不了房，那中介费是必须退的。如果是你自己临时反悔不想买了，那中介费能不能退，要看合同里的违约条款怎么写的，别上来就说中介坑人，有时候自己的违约行为也要承担责任。
问：房产纠纷律所接了我的案子之后，会不会和对方的律师私下串通？
答：但凡有点职业道德的律师都不会。律师的执业纪律里明确规定，不能和对方当事人有不正当接触，更不能泄露当事人的保密信息。如果真遇到这种情况，你可以直接拿着证据去律师协会投诉，对方的执业证都可能被吊销，没人会为了点小钱砸自己的饭碗。
问：我的房子被亲戚占了好几年了，房产纠纷律所能帮我要回来吗？
答：能，但要注意诉讼时效。如果你手里有房产证，证明房子是你的，那直接起诉要求对方腾房就行。但如果你之前好几年都没找对方要过房租，那房租的部分过了诉讼时效，可能拿不到了。我们上个月刚接的一个案子，当事人的房子被表哥占了8年，最后只拿到了最近3年的房租，之前5年的因为过了时效，法院没支持，当事人懊恼得不行。
问：找房产纠纷律所的时候，是不是律所名气越大越好？
答：真不是。大所里的律师太多了，你可能花了大价钱，最后对接你的是刚执业半年的新人。反而有些专门做房产纠纷的小所，全所上下都是办房产案子的，对本地法院的裁判尺度摸得门清，办的案子比大所的万金油律师靠谱多了。
问：房产纠纷律所能不能帮我和对方谈调解？
答：当然可以，而且很多案子调解比判决划算。比如你买的二手房原业主不配合过户，法院走普通程序判决可能要3-6个月，但如果律师出面和对方谈，给点适当的补偿，对方一周就配合你过户了，省下来的时间成本远高于你给的补偿。不过话说回来，调解的时候你别狮子大开口，不然对方宁愿等判决，谁都没好处。
问：我是买的法拍房，现在住进去之后发现里面有原房主的户口迁不走，房产纠纷律所能处理吗？
答：这个案子现在法院的裁判规则已经很明确了——户口迁移属于公安机关的行政职权，法院不会判决强制迁户口。但你可以起诉要求原房主承担违约责任，按照法拍房公告里的约定，逾期不迁户口的要付违约金。我们所去年办了十几起这种案子，最后都是拿到了违约金，户口确实是没办法强制迁的，别听人说能帮你把户口迁走，那都是骗你的。
问：委托房产纠纷律所的时候，费用是一次性交完吗？
答：不一定。一般的收费模式是前期收基础的办案费，覆盖律师的交通、打印、立案的成本，等案子拿到判决或者执行到钱了，再按比例收后期的服务费。那种要求你一次性把所有费用全交完，不管输赢都不退的，你多留个心眼。
做房产纠纷这么多年，真的见了太多当事人因为找错了律师，本来能拿到的补偿最后打了水漂——有的是听了亲戚的建议找了个做刑事的律师，连房产的物权变动规则都搞不懂，开庭的时候说的话全是错的；有的是为了省点律师费，自己去法院立案，连证据清单都列不对，最后被法院驳回起诉。
找对房产纠纷律所，从来不是为了让你占多大便宜，是别在最基本的环节上掉链子。