上周接了个咨询，大姐拿着去年和某律所签的委托合同哭，说交了三万块定金，结果派来的律师连二手房网签流程都搞不清，连诉前保全的材料都写错，耽误了半个月，对方早就把房子过户给第三方了。
真的坑。
很多人遇到房产纠纷的时候，第一反应就是找个律所帮忙，但是真到选的时候，要么被低价诱惑，要么被天花乱坠的承诺忽悠，踩了一肚子坑还不知道找谁说理。今天把大家问得最多的问题整理出来，都是实打实的办案经验，没有半句虚的。
选律所前，最该先搞清楚的几个基础问题
找房产纠纷律所，只看收费高低就下决定真的对吗？
当然不对。说实话，我见过收费比市场价低30%的律所，接了案子之后根本不投入精力，连当事人提交的首付转账记录都漏了放进证据清单，最后本来稳赢的案子因为证据不足输了，回头找律所，人家说“是你自己没把材料给全”，你说冤不冤？也不是说贵的就一定好，但那种报价远低于同行的，真的要留个心眼——人家不会做亏本买卖，要么是接了案子之后层层加价，要么是干脆拿你的案子练手。真的。
怎么判断房产纠纷律所的“擅长领域”是真的还是吹出来的？
别信官网首页吹的“全国顶尖”“胜诉率99%”这种屁话。直接要近3个月同类案件的裁判文书，上裁判网搜这个律师的名字，看他最近办的案子里，到底有多少是真的房产纠纷，多少是凑数的民间借贷、劳动仲裁。我之前碰过一个同行，对外说自己是房产领域专家，结果搜出来近一年办的全是离婚官司，房产分割只是顺带提了一句，连商品房买卖合同的纠纷都没碰过，这不纯纯忽悠人吗？
找本地的房产纠纷律所，比找外地的好在哪？
好太多了。首先本地的律师知道本地法院的裁判口径，比如有些城市对二手房“跳单”的认定标准是什么，对学区房违约的违约金支持比例是多少，这些东西不是看法条就能摸透的。其次，本地律师跑法院、跑不动产登记中心调档都方便，你要是找个外地的律师，来一趟高铁费住宿费最后都要算在你头上，效率还低。
朋友推荐的房产纠纷律所，就一定靠谱吗？
不一定。首先你朋友遇到的纠纷和你的不一定是一回事，比如你朋友之前找这个律师办的是租房押金纠纷，挺简单的，结果你现在遇到的是涉及共有产权、代持、抵押的复杂房产纠纷，那个律师根本hold不住。还有的推荐是拿了回扣的，你懂的。
小县城没有专门的房产纠纷律所，怎么办？
可以找本地做民商事业务比较多的所，但是一定要提前问清楚，能不能把房产纠纷的部分单独委托给有经验的律师团队。实在不行，也可以找周边市区的律所，但是要问清楚差旅成本怎么算，别到时候最后算下来的费用比你的争议标的还高。
房产纠纷律所的“风险代理”，到底能不能选？
要看情况。比如你的案子证据非常足，只是对方拖着不付钱，那风险代理没问题。但如果你的案子本身证据有瑕疵，比如没有书面的代持协议，只有转账记录，那有些律所会忽悠你做风险代理，赢了拿一大笔，输了他也没损失，风险全在你身上。还有要注意，有些案子是不能做风险代理的，比如涉及婚姻、继承的房产纠纷，这个是有规定的，别被律所钻空子。
签委托合同前，必须掰扯明白的权责问题
和房产纠纷律所签合同的时候，必须写清楚哪些条款？
首先是代理权限，是一般授权还是特别授权？别上来就给特别授权，人家能替你签字认赔、放弃诉求，你都没地方说理。然后是办案的具体律师是谁，不能合同上写的是主任律师，最后给你办案的是刚入行3个月的实习律师。还有费用明细，是全包还是后期要收差旅费、调档费、立案费？有没有额外的费用，必须写得明明白白。
房产纠纷律所收了费之后，多久能启动立案程序？
这个必须写在合同里。正常来说，材料齐全的话，7个工作日内就应该提交立案。我之前见过有律所收了钱之后，把当事人的材料压在抽屉里压了2个月，等当事人问起来，才说“最近案子多，排不上”，你说气不气？
如果中途想换房产纠纷律所，之前交的钱能退吗？
看合同约定。很多律所的合同里会写，一旦签约，不管有没有干活，钱都不退，这种条款真的要仔细看。正常来说，应该是按实际工作量结算，比如刚签合同还没开始干活，应该退80%-90%，如果已经做了部分工作，就扣掉对应的费用，剩下的退给你。那种写着“概不退款”的条款，要么是霸王条款，要么就是对自己的服务根本没信心。
房产纠纷律所会不会把我的案子转包给其他第三方？
这个一定要在合同里写禁止转包。我见过最离谱的，有当事人找了A所，结果开庭的时候来的律师是B所的，说A所把案子转包给他们了，当事人连事先知情都没有，要是两个所之间衔接出了问题，谁来对你的案子负责？
涉及房产的案子，标的额很大，怎么判断房产纠纷律所报的费是不是合理？
首先看当地律师协会出的收费指导标准，比如100万的标的额，正常收费范围是多少，心里有个数。然后看案子的复杂程度，如果只是简单的逾期交房违约，那收费就不会太高，如果是涉及多方主体、有抵押有查封的房产纠纷，收费自然会高一点。那种一上来就报个天价，但是说不清楚具体服务内容的，直接走就行。
签合同的时候，要求房产纠纷律所承诺胜诉率，合理吗？
不合理。没有任何一个律师能百分百承诺胜诉，哪怕证据再足，也可能遇到法官的自由裁量、对方拿出新的证据，谁敢给你拍胸脯说“包赢”，要么是骗子，要么就是想赚你的快钱。真要是能包赢，他自己早就把房子买了，还来赚你这点律师费？
房产纠纷律所会不会私下和对方当事人串通？
这个概率很低，但是要防。所以如果发现你的律师在沟通的时候，总是莫名其妙帮对方说话，比如“人家也不容易，你少要点钱算了”，你就要警惕了。尤其是对方也是同个律所的客户的话，那是必须回避的，这个是律师执业规范里明确要求的。
案子已经委托出去，和房产纠纷律所打交道的注意事项
委托了房产纠纷律所之后，我自己还需要做什么？
别当甩手掌柜。你自己才是最了解整个事件来龙去脉的人，律师不可能比你清楚所有细节。比如你之前和对方的聊天记录里，对方承认过违约的内容，你要是不主动找出来给律师，律师怎么会知道？还有开庭的时候，该你说的事实部分，要提前和律师对好口径，别到了法庭上你说的和律师之前准备的完全不一样，那不乱套了。
房产纠纷律所多久应该和我沟通一次案件进展？
这个也要提前说清楚。正常来说，不管有没有新进展，至少每两周要和你通个气，说下现在案子到哪一步了，有没有什么需要你配合的。那种签完合同就失联，你打十次电话接一次，还说“案子在办，你等着就行”的，你就该考虑换律师了。
如果我对房产纠纷律所的服务不满意，怎么投诉？
首先找律所的主任反映，如果解决不了，就去当地的律师协会投诉，要是涉及违规收费、不尽职的情况，律协是会管的。别觉得投诉没用，我见过有当事人投诉之后，律所不仅退了部分律师费，还重新派了资深律师来办案。
房产纠纷律所能不能帮我做财产保全？收费怎么算？
大部分都能做。财产保全的费用一般是两部分，一部分是交给法院的保全费，这个是按标的额算的，最高5000块。另一部分是保全担保的费用，现在一般都是找保险公司出保函，大概是保全金额的千分之一到千分之三。有些律所会把这个费用加在自己的服务费里，一定要问清楚，别被坑了。
拿到胜诉判决之后，房产纠纷律所会不会管执行的事？
很多人容易忽略这个问题。有些律所的代理范围只到一审判决结束，后面的执行阶段要另外收费。所以签合同的时候一定要问清楚，代理范围是不是包含执行，不然等判决下来对方不付钱，你还要再重新找律师，又要花一笔钱。
遇到房产纠纷的时候，找法律援助中心和找房产纠纷律所有什么区别？
法律援助的案子，是政府给律师发补贴，一般是指派给律师做，好处是不花钱，但是因为补贴很低，有些律师可能不会投入太多精力。如果你不符合法律援助的条件，或者你的案子比较复杂，还是找专门的房产纠纷律所更靠谱。
房产纠纷律所的律师，会不会帮我和对方谈调解？
会的。其实很多房产纠纷根本不用走到开庭那一步，能谈成调解是最省时间和精力的。但是要注意，调解的方案必须你自己点头同意，律师不能替你做决定。有些律师为了快点结案，会劝你接受很低的调解方案，你要是觉得亏，直接拒绝就行，别不好意思。
我之前自己起诉过一次，输了，再找房产纠纷律所上诉，来得及吗？
只要在上诉期内就来得及。但是要提前把之前的判决书、证据材料都给律师看，让律师判断之前败诉的原因是什么，是证据不足，还是法律适用错了。别什么都不准备就去找律师，人家也没法给你出主意。
涉及小产权房的纠纷，房产纠纷律所会接吗？
很多会接，但是要提前说清楚，小产权房的交易本身是不受法律保护的，法院大概率不会支持你要求确认房屋所有权的诉求，只能处理合同无效之后的房款返还、损失赔偿的问题。别觉得找了律师就能把小产权房的产权要回来，这个是现实问题。
最后多说一句，找房产纠纷律所，本质上是找个能站在你这边，帮你把事办成的人，不是找个只会说漂亮话的销售。多问，多对比，别着急签合同，总没坏处。