做律师十二年，最怕朋友突然关心。不是借钱，就是房子。今天直接把大家问烂的25个问题怼一遍，全是实战经验，不整虚的。
新房、期房：合同里的流氓条款
1. 开发商延期交房，能退房吗？看合同。如果约定了60天宽限期，那你就得等着。但要是直接烂尾，那属于根本违约，可以发催告函，然后解除合同。说实话，真遇到烂尾，退房也拿不回钱，还不如等。
2. 房产证办不下来怎么催？先查清楚原因。开发商欠税？规划验收没过？还是压根没材料？催没用，直接向房管局投诉，加上一封律师函，立马就动起来。
3. 公摊面积太大，能索赔吗？能。3%以内是合理误差，超过3%你就有权要求退差价。开发商最会在公摊上做手脚了，你自己拿卷尺量？不，请个测量机构。
4. 开发商虚假宣传，如何取证？宣传册、沙盘照片、销售微信聊天记录，全都留好。但注意，口头承诺没写进合同？那基本白搭。所以签合同前一定把配套写清楚。
5. 签了定金合同没签主合同，能双倍返还吗？看谁的原因。如果是开发商原因导致主合同谈不拢，双倍返；要是你那头不想买了，一分不退。
6. 开发商破产，房子怎么保？两个字：预告登记。你办了预告登记，就算开发商破产，房子也跑不掉。没办的只能去申报债权，排队等着吧。
二手房：卖方反悔比翻书还快
7. 卖方反悔，怎么办？起诉继续履行合同！千万别退步。法院可以判强制过户。同时你要申请财产保全，把房子查封了，防止他卖给别人。
8. 一房二卖，房子归谁？看顺序：预告登记优先，然后是网签，再是付款，最后看谁先住进去。现在明白为啥中介急着让你网签了吧？
9. 买法拍房被占用，如何腾退？法院只负责过户，不负责腾退。你拿到房产证，还得自己去法院提起返还原物之诉。真是花钱买罪受，但没办法。
10. 房子被抵押，买卖有效吗？合同有效，但过户得先解押。要是卖家没能力解押，你就得垫资，风险大得很。
11. 中介费过高能拒付吗？只要签了居间协议，你跳单也得全部支付。除非中介故意提供虚假信息。所以别嫌中介费高，至少人家有责任。
12. 学区房承诺没兑现，能告吗？如果“学区”写进了合同，那就能告。如果只是销售口头吸引你，那几乎没戏。买学区房，务必把学位指标写进补充协议！
13. 买到凶宅能退吗？能！只要卖家故意隐瞒，你就可以主张撤销合同，退房赔钱。但你要是买坟旁边那种，不算凶宅，别闹。
婚姻、继承、拆迁：房子到底姓谁？
14. 婚前买房，离婚怎么分？这是最扎心的。婚前全款买的，算个人财产。婚前首付，婚后共同还贷，房子归他，但你还贷的增值部分要补给你。什么？没还贷？那就真没你事。
15. 借名买房，房子归谁？有协议按协议。没有协议，就要看实际出资、证件保管、居住使用等证据。侥幸？风险极大。
16. 继承的房产有纠纷怎么办？有遗嘱按遗嘱，没遗嘱法定继承。继承人不配合？那就打官司。反正遗产分割不好做，需要专业律师。
17. 房子被强拆，如何维权？先报警！然后立即提起行政诉讼。强拆违法，但你要在6个月内起诉。别被忽悠了，要国家赔偿。
18. 拆迁补偿不合理，怎么谈？别急着签。先看评估报告，是不是偏低？补偿项目是否完整？然后委托律师发函，政府最怕程序违法。
物业、租房与特殊房屋：别以为没你事
19. 房屋漏水，物业不修怎么办？先判断责任。外墙漏水，物业负责；楼上漏水，找邻居。物业不作为？起诉物业公司，或者依法业委会。
20. 物业合同没签也要交费吗？要！你只要实际享受物业提供的服务，比如清洁、保安，就构成事实合同。除非物业严重不作为。
21. 租房房东卖房，租客怎么办？买卖不破租赁。新房东也得让你继续住到合同到期。但如果你租约没备案？也能保护你。
22. 租赁合同未到期，房东赶人？不行。房东没权利解除合同，除非你欠租。直接拒绝搬走。
23. 农村宅基地房屋卖给了城里人，有效吗？无效。宅基地只能在集体组织内流转。城里人买了，以后拆迁补偿没有他的份。
24. 共有房产，一人签字卖房有效吗？无效。除非你构成善意取得。也就是你不知情且合理价格买了并过户。现实中很难。
25. 房产纠纷诉讼时效是几年？知道权利受损起三年，最长二十年。别把房子不当回事，一拖就没了。
说这么多，累了。其实房产纠纷千变万化，关键是要么砸钱，要么砸时间。能找到靠谱的房产纠纷律所，你就省心一半。至少问我的时候，别只发语音，我回不过来。