你知道北京拆迁最坑的是什么吗？不是补偿低，是你压根不知道被谁坑。我干了十年拆迁律师，今天不给你讲法条，就唠干货。
先记住一句话：拆迁补偿是一场博弈，律师就是你手里的刀。刀好不好用，全看你选律所的眼光。
一、补偿标准这东西，坑最多
问题1：北京拆迁补偿的标准是什么？
别做梦有统一价。跟区位、用途、面积直接挂钩。核心是评估价，但评估报告里猫腻大了去了。你第一件该做的事，就是弄到自家的评估报告明细。
问题2：补偿包括哪几块？
房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失，这些都是法定项目。还有一笔奖励费，那是哄你早签字的糖衣炮弹。记住了，奖励费的前提是期限和比例，往往一错过就没了。
问题3：国有土地和集体土地的补偿能一样吗？
当然不一样。国有土地走的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，集体土地归《土地管理法》管。两者计算方法、程序都有区别。你连自家土地性质都没闹清，那就太被动了。
问题4：评估报告有问题怎么办？
你以为专家评估就客观？不存在的。评估机构是拆迁方选定的，你懂的。如果对评估结果有异议，可以在法定期限内申请复核，再不服就专家鉴定。别嫌麻烦，这里面差个几十万很正常。
问题5：奖励费怎么算？
奖励费的规则透明吗？很多拆迁方故意设置高额奖励，却把背后条件写得很含糊。比如签约期限内，但你可以申请延长吗？我告诉你，一个模棱两可的奖励条件，最后可能一分拿不到。你信不信？
二、律所和律师，你真的会选？
问题6：北京拆迁补偿律所怎么选？
先看专做拆迁业务的时间长短，再看有没有成功案例，最好有北京本地的。别信广告，去律师协会查一查有没有投诉记录。最重要的是，约谈时看律师能不能把你的情况拆解得明明白白。
问题7：大所就比小所强？
不一定。大所资源多，但人家未必把你当回事。小所合伙人亲自代理，反而更上心。你要看的是具体办案律师，而不是所的招牌。
问题8：只做行政的律师懂拆迁吗？
懂行政不一定懂拆迁。拆迁涉及征收决定、补偿决定、强制程序，还要懂一点刑法和民事。纯行政律师可能角度太单一。最好找专注征收拆迁领域的。
问题9：怎么判断律师专不专业？
看他问你的问题。专业律师上来就会问：房屋性质？土地性质？产权证？评估报告？征收公告？而不是先吹牛说包赢。记住，开口就承诺结果的，绝对是骗子。
问题10：律师费怎么收？
一般是基础费加风险代理，或者按件收费。风险代理是拿实际补偿比例，但注意有上限。别以为贵的就好，关键是性价比。我见过收费好几万，屁用没有的。
问题11：委托后律师就一定能搞定？
说保证输赢的都是耍流氓。律师能做的是用法律工具替你争取时间、谈判筹码和程序正义。真正决定补偿的，还是你的证据和策略。你要是自己作死乱签字，神仙也救不了。
三、动手前，你该知道的法律程序
问题12：对补偿不满意，怎么办？
千万别消极等待。复核评估、申请听证、行政复议、行政诉讼，顺次来。尤其是行政复议，三个月内必须提，别过了期限。
问题13：拆迁方想强制拆除，合法吗？
法律上，只有法院才能裁定强执。政府自己不敢乱来，除非你家是违建，或者你拒不搬迁影响了公共利益。但现实中，灰色操作太多了。这时候律师的存在就是为了吓阻他们。
问题14：该打行政诉讼还是民事诉讼？
告征收决定、补偿决定，走行政诉讼。告邻居占地，或者租赁纠纷，走民事诉讼。很多人混着来，案子被驳回。方向都搞错，你可别怨律师。
问题15：诉讼时效是多久？
行政复议60天，行政诉讼6个月，从知道决定之日算起。一旦过期，你就等着吃亏吧。多一句，有些案子可能适用20年最长时效，但多半跟你没关系。
问题16：证据怎么收集？
院子的老照片、户口本、房产证、拆迁公告、谈判录音，统统留底。注意拍照要带参照物，录音要清晰，最好有日期。我见过太多人，空口无凭。
四、别被忽悠，这些风险要认清
问题17：律师费跟补偿金额挂钩，合理吗？
风险代理合法，但比例不能超过国家规定。不过有些律所玩文字游戏，比如按照“增加部分”收费，你怎么知道是不是增加？不如约定一个固定金额。
问题18：签了补偿协议还能反悔吗？
如果你是被欺诈或者胁迫签的，可以申请撤销。但举证难度大。另一个思路：协议内容违法，比如补偿明显过低，也可以主张无效。千万别轻易觉得签了就完了。
问题19：无证房一定没补偿？
不是。历史遗留问题的无证房，依法也应补偿。就看你能否证明房屋来源合法性。这里面的学问，没有专业律师帮你梳理，你自己真的搞不定。
问题20：公房和私房补偿有区别吗？
有。公房还要考虑承租人权益，私房则归产权人。公房补偿往往涉及房改政策，复杂得很。你得先搞清楚自己到底是什么权属。
问题21：怎么识别律师的忽悠话术？
张口就是“我有关系”的，大概率是骗子。真正律师谈的是法律依据和判例。还有，一上来就要你签代理合同，不分析案情的，直接走人。
最后再多说一句。拆迁是你一辈子可能只遇到一次的大事，别省那点律师费。选律所之前，先看律师的过往案例，再面对面聊一次，感觉不对就换。
好了，这21个问题，你心里大概有数了吧？