北京，拆字一写，故事就开始了。高兴的、哭闹的、上访的……啥人都有。拆迁律师圈，鱼龙混杂。我干这行十几年，见过一张嘴就要20万律师费的，也见过真敢跟开发商死磕到底的硬骨头。说几个要命的问题，你琢磨琢磨。
一、找律所，别被门面唬了
问：为啥大律所不一定能打好拆迁官司？
律所大，但不一定专。有的综合大所，什么案子都接，离婚、合同、刑事……拆迁只是捎带手。你信他？不如信我是秦始皇。找律所，要看它一年做多少拆迁案，尤其是北京的。有的小所，就指着拆迁吃饭，比那些大牌清楚多了。
问：上网查律师，咋分辨真假好评？
看差评！——这是最狠的一招。好评能刷，差评才是真实。不过，得会看。如果差评说“律师光收钱不办事”，很可能当事人自己期望值太高。但如果好几个差评都说“开庭时连基本法条都搞错”，那赶紧跑。另外，裁判文书网搜律师名字，看他代理过的案件，这才是硬指标。
问：第一次见面，应该带什么材料？
所有你能找到的纸片！房产证、土地证、户口本、租赁合同、历史建房审批手续、甚至老照片（证明房屋原状）。千万别只带张嘴。材料越多，律师越能判断你手里的牌。有些当事人藏着掖着，怕家底泄露——那你找律师干啥？
问：律师一上来就保证能赢，可信吗？
呸。立刻让他滚。拆迁案子牵扯政府部门、开发商、评估机构……谁敢打包票？负责任的律师只会说“胜诉概率较大”“补偿有可能提高”。满嘴跑火车的，都是想先把钱收了。
问：怎么判断律师是不是真干过拆迁？
让他现场算账。比如：“我家100平，宅基地，五环外，您估个价。” 真干过的，3分钟能给你说出补偿构成：区位价、重置成新价、各种补助……还能顺嘴吐槽哪个区的评估公司最黑。如果支支吾吾，说“这个得细算”，八成没干过几个。
二、谈判桌上，细节定生死
问：拆迁谈判，啥话不能说？
“随便给点就行。” ——你一说，对方立马压价。还有，“我认识谁谁谁”。没用，还可能激化矛盾。最忌讳的是，“律师让我这么说的”。这不是谈判，是拱火。谈判要有策略，软硬话让律师去说。
问：评估报告不合理，怎么推翻？
别签字！然后立刻申请复核，甚至要求专家鉴定。但前提是，你得找出硬伤：比如评估公司选的程序违法，或者故意压低装修标准。我有个当事人，评估时把他家的德国进口地暖写成普通暖气片，一下差了十几万。要不是拍照留证，就吃大亏了。
问：开发商断水断电，能告吗？
能！而且一告一个准。这属于逼迁，是违法的。但这种时候，证据固定太重要了。马上报警，记录时间、情况，然后拍视频。没有证据，官司很难打。
问：拆迁协议，最该盯紧哪几条？
补偿总额、付款时间、安置房位置面积及交付时间、违约责任。尤其是违约责任——好多协议根本没有！开发商违约了，你只能干瞪眼。必须加上：延迟付款一天，赔多少；安置房缩水，怎么赔。找律师把合同改得密密麻麻，让对方头皮发麻就对了。
问：街上贴的“专业拆迁律师”小广告，能信吗？
电线杆上的，也敢信？十个有九个是骗子，剩下一个可能是法学生兼职。真正的好律师，不上杆子贴广告，案子都做不完。
三、钱的问题，掰开揉碎说
问：北京拆迁律师费大概多少？怎么收？
没固定价。一般三种：固定收费（比如一个阶段几万）、风险代理（按提高的补偿提成，通常10%-20%）、半风险（前期少给，后期提成）。风险代理不允许用在行政诉讼上，别被忽悠。前期收费低得离谱的，要么糊弄你，要么后续加钱。
问：风险代理合不合规？
行政诉讼禁止风险代理。拆迁案常常涉及行政诉讼（告政府），所以正经律师会分阶段收费：先打行政复议或民事诉讼，这部分可以风险代理；行政诉讼必须单独按件收费。如果有人告诉你行政诉讼也能提成，那……有点悬。
问：律师说“有关系”，能加分吗？
减分！现在什么年代了？明目张胆说关系，要么是腐败分子，要么是骗子。正经律师靠专业和程序。关系？雷区。
问：案件打赢了，但补偿拖几年不给，咋办？
申请法院强制执行。同时，可以要求支付延迟履行的利息。不过这过程折磨人。所以前面协议里必须把违约责任写死，让对方不敢拖。
问：开庭时，本人去还是全扔给律师？
最好去。哪怕坐那儿不说话。你去了，法官会看到真正的利害关系人，有时能博取同情分。而且，拆迁案经常要调解，你本人在，拍板快。
四、那些弯路和教训
问：信访有用吗？
有用，但别指望它解决所有问题。信访能把水搅浑，给开发商压力。但如果只信访不走法律程序，很可能拖过诉讼时效。两手都要抓。
问：请了律师，是不是就可以当甩手掌柜了？
想得美。律师需要你配合：找证据、回忆关键时间点、控制情绪别乱说话。有些当事人，律师好不容易争取到谈判机会，他上去就骂街……全毁了。
问：拆迁案一般打多久？
短则半年，长则三五年。磨人。所以心态要稳，别想着速战速决。那种承诺一个月内拿钱的，你信？
问：二审输了，还有机会吗？
有。再审、检察院抗诉，甚至打到最高人民法院。不过路越来越窄。真正翻盘的概率不足5%。所以，一审太关键了！必须拼全力。
问：最后一点，你最想对当事人说什么？
别贪。合理预期，见好就收。见过太多人，开始时只要500万，打到后来给800万，还不满意，最后一无所有。拆迁律师的作用是争取法律范围内的最大化，不是帮你敲诈勒索。
五、几个冷门但要命的问题
问：祖宅没有产权证，算违建吗？
不一定！很多老北京院子因为历史原因没办证，但不能一刀切算违建。律师会找各种证据：地契、航拍图、老邻居证言……去年一个案子，靠1960年的卫星图翻了盘。
问：房子是租的，拆迁有补偿吗？
有！停产停业损失、装修补偿，都是承租人的。房东想独吞？没门。但必须提前在租赁合同里约定好，或者及时主张权利。
问：家里有公务员，会影响拆迁补偿吗？
呵呵，听说过“公职人员带头”的说法。确实可能会有压力，让你主动降低要求。但法律上，一视同仁。别被忽悠。
行了，差不多就这些。北京城，见惯了悲欢。希望你用不上这些，但万一用上了，记住：找个好律师，别自己瞎折腾。