最近后台炸了，全是问上海拆迁律所的。行吧，我干脆把知道的、采访过的、自己家经历的血泪史一锅端出来。先提醒：我不是律师，但吃了太多亏，也见过太多奇葩事。你当避坑指南看就行。
选律所，比找对象还难
Q：上海拆迁律所一般怎么收费？
跟你说，这行水巨深。有按小时收的，每小时1000到3000不等，像个无底洞；也有风险代理的，帮你多拿补偿再抽成15%到30%，听起来划算，可一旦遇到假“专业户”——拿了钱不办事，你哭都没地儿哭。最坑的是那种张嘴就要“咨询费”800的，聊完你就发现值80都嫌多。我朋友碰上个律师，忽悠签了全风险代理，结果对方律所和拆迁办关系暧昧，最后反而压价签了协议，找谁说理去？
Q：怎么判断律师是不是真懂拆迁？
别信百度广告！真正拆迁老手，你一聊就能闻出来。你问他：“91年之后没登记的面积算不算违建？”他要是支支吾吾，立马换人。还有，直接让他说几个经手的上海案例，比如杨浦大桥街道那个、虹口北外滩的，能具体到补偿款数字的，八成靠谱。哦，对了，查执业证，去上海市律师协会官网搜，看他有没有被投诉记录，这可是免费验货渠道。
Q：选本地小律所还是外地大所？
我吃过亏。以前迷信北京来的大牌，结果人家根本不熟上海动迁条例，张口就是“按国家规定”，上海哪有国家规定？都是土政策，每个区还不一样。后来换了家门口开了十几年的小律所，律师一张嘴：“你这个地块，静安区的评估系数比普陀高0.2。”——服了。所以，别被名头唬住，拆迁这事，地头蛇比强龙管用。
补偿款，一分都不能少
Q：拆迁奖励费到底拿不拿？
哎，这玩意儿就是个套。拆迁办跟你说：“月底前签字多给20万！”你一心动签了，回头发现隔壁老李拖了半年，多拿了80万。什么奖励费，就是诱饵。奖励费往往是从你本该得的补偿里抠出来的，记住了！我表哥当年在普陀，为这20万差点跪了，后来律师介入一算，他实际少拿了将近50万。所以，坚决别被时限绑架。
Q：“数砖头”和“数人头”，哪种合算？
上海现在是数砖头为主，但家里要是祖孙三代挤一间亭子间，数人头可能更划算。关键看你的户口和同住人认定。举例：你老婆户口没迁进来，算不算同住人？答案：未必。需要实际居住满一年，且他处无房。我见过最绝的，一哥们为多算个人头，跟假离婚没区别，结果弄假成真，钱没多拿，媳妇真跑了。所以，先让律师给你模拟算一遍。
Q：违建真的一分没有？
才怪！上海对历史遗留的违建经常睁只眼闭只眼。尤其是2000年以前搭的，只要能举证，比如老的地形图、航拍图，律师有可能帮你争取到材料费或困难补助。别傻乎乎自己认了。我认识个阿姨，自家天井搭间房，律师找出1998年的地图，硬生生多要回30万。
避坑，这些骚操作要你命
Q：签空白协议会怎样？
会死得很惨。拆迁组笑眯眯：“你先签，金额后面填，我们不少你的。”你签完，他们就敢填个数，让你这辈子后悔。我老邻居就这么干的，说好补偿300万，拿到手150万，法院还判他输——因为他签了字，说自愿的。所以，协议再厚，条款再看不清，当场不签，拿回去给律师审，一个字都不能空。
Q：律师说有关系，能信？
呵呵，90%是骗子。中国拆迁，透明化越来越高了，真有关系也不敢用，监委盯着呢。那种拍胸脯“我认识某某领导”的，多半是准备坑你一笔走人。真正靠谱的律师，会用法律程序卡你，比如申请信息公开、听证会、行政诉讼，这才是王道。
Q：行政诉讼打得起吗？
很多人怕告政府，其实费用很低，立案费才50块。但周期长，心累。你手里如果没硬伤，比如程序违法——没给评估报告、没公告之类的，律师一打一个准。我朋友在黄浦区，因为拆迁办没送达，直接起诉，最后逼得对方坐下来重新谈，多拿了100多万。别怕告，这是你的核武器。
Q：动迁款被冒领咋整？
还真有！家里叔伯姑姑趁老人糊涂，把存折拿走取现。这时候律师介入，第一件事就是申请财产保全，冻结账户，然后刑事报案。别拖，拖久了钱就没了。
Q：家庭内部分配矛盾，律师能调解？
能，但最好是提前签家庭内部协议，白纸黑字写清份额。我见过太多亲兄弟为拆迁款反目，最后钱都给了律师。早点找律师做见证，花小钱省大钱。
Q：拆迁评估报告能推翻吗？
能，但难。必须找到市场上同类型房屋成交价，或者指出评估方法错误。我干过这事，自己搜链家、安居客，截了20套成交记录，律师帮着写异议，硬生生把评估价从5万一平抬到6万8。行动比抱怨管用。
Q：没房产证的房子怎么搞？
老上海这种情况海了去了。比如使用权房、祖宅翻建，只要你能证明来源合法——地契、税单、户口本、老照片——律师就能帮你确权。千万别自己放弃。
Q：上海现在还有强拆吗？
名义上没有，但“助拆”算不算？断水断电算不算？遇到这种，别硬扛，第一时间取证报警，然后找律师申请保护令。我见过最嚣张的，半夜推土机直接推，后来律所帮打官司，按故意毁坏财物罪抓了人。
Q：律师介入的最佳时机是？
一听到风声就找！千万别等拆迁公告贴出来再动。那时好律师都被抢光了，而且谈判空间被压缩。我表姐家动迁，提前半年咨询，律师指导他们做资产评估、整理资料，最后补偿比邻居高出30%。
Q：怎么查律师执业记录？
前面说了，上海律协官网，输入名字就能看到。另外裁判文书网搜他名字，看其代理案件的胜诉率。别光听他吹。
Q：公证处和律师，该先找谁？
涉及继承、赠与就先公证，但涉及谈判策略，果断律师。公证处不管你怎么争取利益，律师会帮你算账。
Q：宅基地和公房补偿有啥不同？
宅基地补偿有地和房两块，公房只有使用权价值。但公房有“托底保障”，人均不足部分能补。具体要细抠，一个区一个样。
Q：请了律师，我还用干嘛？
别当甩手掌柜！要积极配合律师收集证据、盯住拆迁组动态、控制情绪别乱签字。记住：你是主角，律师是你的军师，不是替身。
最后，一个扎心真相：拆迁就是场博弈，输了别怨命，多半是懒或者怕。花点律师费，比事后拍大腿强百倍。真遇到事了，赶紧动起来，别指望馅饼自动掉嘴里。完。