评估报告说我家只值3000一平，隔壁新盘卖10万，合理吗？
不合理！但这句话吼出来没用，你得找到它不合理的证据。去年一个丰台的当事人，评估公司直接套用五年前的基准地价，我们申请复核后，又重新选了一家评估机构，最后单价翻了一倍多。记住，评估报告不是判决书，你有权在收到后10天内书面申请复核，甚至可以起诉要求重新评估。不过——有些房主自己跑去评估公司闹，没用！必须通过法定程序。另外，评估方法最常见的是市场法，如果周边根本没有类似房屋成交记录，评估师还硬套市场法，这就是漏洞。抓住它。
拆迁方天天上门“做工作”，烦死了，咋办？
这招叫“疲劳轰炸”。他们笑容满面，翻来覆去就那一套：“早签早受益”“大家都签了，就剩你了”。说实话，有些人顶不住就签了，然后后悔。我教当事人一招：安装能录音录像的门铃，每次他们来，打开录像，客气地说：“您的意见我会考虑，但请不要频繁打扰，这属于干扰正常生活，我已录像取证。”就这一句，他们往往收敛。不过话说回来，也别玩消失！失联意味着你放弃协商，他们可能直接申请裁决。要摆出“我愿意谈，但你别欺负人”的姿态。
听说拖到后面能多拿钱，真的假的？
假的！——也不全假。确有“钉子户”最终多拿补偿，那是个案，而且背后往往是律师抓住了项目违法点，比如征地批文过期、安置方案未经村民会议讨论等。单纯硬拖，风险极大：一是强拆，现在虽然程序严格，但架不住“误拆”；二是补偿标准一旦确定，法院判决不高于这个数，你拖十年也没用。更坑的是，有些项目后期资金链断裂，拖到最后安置房都烂尾了。所以，拖不是策略，施压才是，找到对方痛点，通过律师函、信息公开申请、违法查处申请，让对方主动来找你谈，这才是上策。
签了空白协议，现在想反悔，有救吗？
有救！但难度系数9.9。空白协议这种东西，法律明文禁止，可实践中还是有人上当——拆迁方说“你先签，回头填上数字，保证比别人高”。一旦你签了字，他把空白处填成极低数字，白纸黑字，你就被套牢了。怎么办？立刻收集证据：当时有没有录音？有没有证人？有没有微信聊天记录能证明空白交付？如果有，可以去法院主张协议无效或可撤销。但——坦率讲，很多当事人拿不出过硬证据，那就只能认栽再另寻他路。所以，永远别签空白协议，这六个字值一套房。
“违章建筑”说拆就拆，一分不赔，这合理吗？
北京对违建的态度越来越严，但不是所有无证房都是违建！有些是历史遗留问题，比如80年代单位分的自建房，或者农村宅基地因人口增长自行扩大的部分。这些不能一刀切。关键看有无被认定为“必须限期拆除”的行政决定。如果只是口头说“你违建”，不理他，要求拿出书面决定。即使真的是违建，也应当对建筑材料等给予适当补偿。再说个秘密——有些拆迁项目时间紧，只要你配合，他们愿意对“无证面积”象征性补偿，这叫“促签奖励”。你得会谈。
公有住房拆迁，承租人和产权人怎么分钱？
北京特有难题。公房承租人虽然不是产权人，但拆迁中享有独立补偿权益，包括重置成新价、搬迁费、临时安置费等。而产权单位拿土地和产权补偿。过去常有单位欺负承租人，把全部补偿截留，然后说“你是租户，没份”。错！承租人有权直接与拆迁方签协议。东城有个案子，单位私下跟拆迁方签了协议，我们代理承租人提起行政诉讼，最终法院确认承租人享有独立签约权，重新分配了补偿。所以，别被单位唬住。
家里房子有营业执照，能要求停产停业损失吗？
能！而且是大头。北京规定，利用住宅从事经营的，如果证照齐全、纳税记录连续，停产停业损失补偿可以达到房屋评估价的20%甚至更高。难题在于证明“实际经营”：你得有租赁合同（如果自己房子）、营业执照、近三年纳税凭证。海淀一个面馆拆迁，老板拿不出纳税记录（都走的现金），差点就丢了这项补偿。最后我们帮他调取银行流水、进货单、外卖平台数据，才凑够证明。所以，开工之前就要保留经营痕迹，别指望拆迁方帮你。
律师费怎么算？是按平米收还是按补偿款提成？
各地不一样，北京拆迁律所主流两种模式：固定收费+风险提成。固定部分比如3-8万，保证出函、谈判、一次诉讼；风险提成通常是增加补偿部分的10%-20%。比如原来补偿500万，律师介入后谈到800万，多出300万，你得给律师30-60万。听起来肉疼？但换个角度，没有律师你可能连500万都拿不全。也有律所只做纯风险代理（赢了才收费），但这种所少，而且对案件挑得很——没把握的不接。
找律师，是找做拆迁的律所，还是找大所里的律师？
千万别迷信大所。拆迁补偿是高度专业化的领域，大所里综合律师可能连“征地批文”都不知道去哪查。我见过一个当事人，请了某红圈所律师，结果庭上被拆迁方怼得哑口无言——后来才知道那律师主做上市并购，拆迁案子是头一遭。一定要找专做拆迁征地的律所或团队，他们跟各级规自委、住建委打交道，知道办案人员路子，甚至能预判对方会在哪一步卡你。判断方法简单：看他过去三年代理了多少拆迁案件，有没有同区域的胜诉判决。
怎么判断一个律师靠不靠谱？看胜诉率？
看胜诉率就外行了。拆迁补偿纠纷90%是通过谈判解决，真正走到判决的少。一个律师如果只吹嘘“我打官司没输过”，很可能他把那些容易的挑走了。真正靠谱的律师会先给你分析风险，而不是拍胸脯。另外，你可以要求看判决书（隐去当事人信息），注意看判决理由，是程序违法撤销，还是实体上支持了你的补偿请求？最近一个昌平案子，律师连发七份政府信息公开申请，把征地前的地类认定搞明白了，逼得对方主动加价40%。这种功夫，比胜诉率实在。
听说有“风险代理”，赢了官司再给钱，真的吗？
真，但有坑。法律规定行政诉讼不允许纯风险代理，但拆迁补偿协议属于行政协议，到底算行政还是民事有争议，所以部分律所打擦边球。他们往往要求你先垫付几千块“办案费”——交通、打印、信使费，然后按增加额的20%-30%收费。这里面有两坑：一，计算增加额时，他们可能把本属于你的法定补偿也算进去；二，如果后期你决定接受一个没达到最初预期的数额，律师可能不同意，因为影响他收费，这会产生纠纷。所以合同必须写明“增加额”的计算方式，并约定双方对和解方案有一致决定权。
北京拆迁补偿律所，哪家强？有没有推荐？
不好直接点名，但我可以说说怎么挑。北京专门做拆迁的律所大概二十来家，集中在东城、朝阳。规模大的比如有分所的，案子多，经验丰富，但可能你的案子分到年轻律师手里；中小所主任亲自带，精力集中，但人手有限。我的建议：找两家以上聊聊，凭感觉。如果他跟你说“没问题”“保证多少”，转身就走；如果他能一针见血指出你材料的缺陷，比如“你这房本面积跟测绘报告差0.3，得先去不动产登记中心查”，那可以信赖。另外，是否在律协有不良记录？上网查。
网上那些拆迁律所的广告，能信吗？
一半可信，一半是法律咨询公司冒充。他们花大钱投百度、抖音，你点进去，在线客服热情无比，让你留电话，然后电话轰炸，最后上门的是没有律师证的“顾问”。真律师广告，会明确标示“XX律师事务所”，并留有执业证号。还有一种套路：首咨免费，等你去了，分析一轮，拿出合同要你交5万保证金，说“不交不给方案”。千万别当场签约，回家冷静一晚，上裁判文书网搜一下这家律所的名字，看看代理的案子质量。
拆迁诉讼，是告政府还是告开发商？
看告什么。如果是补偿决定、征收决定、强拆行为，都告政府（作出决定的机关）。如果是安置房质量问题、交付逾期，可以告开发商。很多项目现在都是政府主导、开发商实施，有时你分不清。有个窍门——看落款：谁发的文件告谁；谁拆的房子告谁。如果落款是“某区房屋征收办公室”，那就是政府；如果落款是“某房地产开发有限公司”，那就是企业。实在分不清，都列上，法院会帮你剔。
法院如果判了补偿太低，政府会赖着不给吗？
北京极少赖账，但会拖延。判决一般要求60日内支付，但政府可能上诉，拖个一年半载。终审判决后还不给？申请强制执行。对政府强制执行比较麻烦，但并非没办法——法院可以向该政府的上一级政府发出司法建议，或者直接从其财政账户划扣（如果有）。实际上，走到强制执行那一步的很少，一般判决后就会谈，政府会找个台阶下，比如以“信访救助”名义补足差额。所以，拿到判决不是结束，要盯着执行。
强拆了，手机没证据，还能维权吗？
很难，但不是不能。强拆发生得太快，很多人顾不上拍照。事后怎么办？第一时间报警，说“我家被不明身份人员强拆”，警察出警记录会记载时间、地点，这份出警记录就是证据。然后找邻居作证，调取周边监控（虽然不一定能拿到）。再就是看拆除后现场：如果政府贴了强拆公告，那好办；如果没有，可以主张是“偷拆”，起诉要求确认强拆行为违法。这时举证责任倒置，被告要证明不是他拆的，他往往证明不了。所以，维权的路没堵死。
棚改和旧改，补偿标准一样吗？
不一样！棚改（棚户区改造）是政府主导，公益性较强，补偿一般有上限，且不能低于市场价。旧改（老旧小区改造）不同，它重在修缮更新，不一定是拆了重建，如果是拆除重建，补偿标准可能低于棚改，因为土地性质等原因。最坑的是“腾退”——打着旧城保护名义，补偿低得不行，你还没处说理，因为它不是征收，是协议腾退。但最近北京有文件要求腾退参照征收补偿，所以别听项目方说什么，看政策文件，要求信息公开，逼他们拿出依据。
家里有老人，拆迁时能不能要求特殊照顾？
法律没规定“老人额外补偿”，但实践中可以争取。比如要求优先选择低楼层安置房，或者临时安置补助稍微上浮。有些项目会设“高龄补贴”，但这只是拆迁方案里的一句话，不是强制政策。我们代理过西城一个案子，老人90多岁，行动不便，我们抓住安置房没有无障碍设施这一点，要求在补偿款里增加改造费用，最后多拿了15万。思路要活，别只盯条文。
拿了钱搬走，后来发现邻居多拿了一倍，我能再要吗？
难！理论上，如果补偿协议显失公平，一年内可以起诉撤销。但“邻居多拿了”不构成显失公平的证据，因为各家情况不同。除非你能证明拆迁方存在欺诈、胁迫，或者补偿标准本身违法，让整个协议基础不成立。否则，法院很可能驳回。所以，签约之前就要做好情报工作，别两眼一抹黑就签。有一个办法：申请信息公开，要求公布该项目所有被征收人的补偿结果（隐去身份信息），北京有些区是支持的，这可以作为参照。不过——人家多拿可能是合理合法的，别盲目攀比。
拆迁公告下来了，我该干的第一件事是什么？
拍照+录像！把公告从头到尾拍清楚，特别是征收范围、补偿方案、期限、公章。然后赶紧把房产证、土地证、户口本、营业执照等原件存到安全的地方，别放家里，万一强拆就没了。接下来，算好自己的账：房屋面积、装修、附属物、搬迁费、临时安置费，心里有个底。最后，请个专业拆迁律师先看一遍材料，多数律所首次咨询免费或只收几百，这钱不能省。别等对方上门了你才开始行动，那就被动了。