选律师，比选老婆还难？
上海拆迁律所那么多，怎么快速筛选？ 说实话，你打开百度一搜“上海拆迁律所”，跳出来全是广告。看得眼花。我刚开始也踩了坑——在某搜索引擎上找了家排名第一的，直接预约面谈，结果发现是个“万金油”律师，啥都做，拆迁根本不算主业务。后来学聪明了，第一看执业年限，专门做拆迁的律师，手里至少要有几十个上海本地的胜诉判决，第二看律所是不是只盯着拆迁这一块，第三，也是最关键的，直接去中国裁判文书网搜律师名字，看看他代理案件的质量。口碑这东西，熟人推荐比广告靠谱十倍。不过话说回来，熟人推荐有时也坑，我一个客户，他表姐介绍的律师，张口就要前期十万，结果拖了半年没进展…
找律所还是找个人律师？ 差别大了去了。律所看牌子，但真正帮你办事的是具体律师。有些大所，实习律师占了多数，你花高价请个“主任律师”，实际办案的可能就是刚拿了证的小年轻。还不如直接找个专注拆迁的个人律师——前提是这人真有料。怎么判断？直接问他上海旧改历史、黄浦虹口杨浦各区政策差异，支支吾吾答不上来的，扭头就走。
网上那些“不赢不收费”的拆迁律所，能信吗？ 能信，但只信一半。全风险代理确实有，赢了你才给钱，律所抽成20%-30%都有。问题在于，什么叫“赢”？口说无凭。有些律所玩文字游戏，协议里写“签约即视为成功”，你拿到补偿协议了他就收钱，哪怕那补偿少了七八成。签委托合同前，务必白纸黑字写清楚：补偿款达到什么额度才算赢，少于约定数不收费。还有——看清楚合同里的“办案费”！有些律所风险代理不收钱，但办案费先收你两三万，这个是不退的。这就叫坑。
律所承诺“提高补偿30%”是真是假？ 听个响就行。拆迁补偿是算出来的，不是吹出来的。真有本事的律师，会拿着评估报告、政策文件、周边案例跟你一条条算，告诉你哪块能多要点，哪块没戏。张嘴就给百分比承诺的，要么疯了，要么准备骗你。去年经手一个杨浦的案子，当事人之前找的律师承诺至少提高20%，结果最后就多要了八万——还扣了五万律师费。
拆迁谈判，律师到底能干啥？
律师在拆迁谈判中具体做什么？难道就靠说？ 你以为律师就是耍嘴皮子？太天真。真正值钱的是手里的牌：信息公开申请、违法征收诉讼、人身财产保护申请… 越到后期，这些牌越好使。谈判桌上，拆迁方看见你带了律师，心虚一半。因为他们知道，律师一来，糊弄人的套路就不灵了。我一个案子，静安区，本来拆迁办咬死每平米给5万，律师函发过去第二天，自己主动打电话问6万行不行。为啥？因为他们评估报告做得不合法，经不起诉讼。
有律师和没律师，补偿差距有多大？ 数据不好说死，但我经手的，平均多拿15%-30%是常见区间。不过也有极端案例——一个虹口的当事人，自己谈，550万；律师介入后，最终签了780万。当然，这得看原始补偿方案有多不公平。如果本来就合规，律师也变不出花来。
律师会不会和拆迁方勾结？ 这问题问得好。确实有败类。怎么防？很简单：不要让律师单独和拆迁方见面，每次谈判你必须在场；所有文件必须经你手，别让律师代签；还有，如果律师天天劝你“早点签了吧，这价不错了”，那就要警惕——很可能他已经拿到了拆迁方的好处。我认识一老太太，律师劝她签了，结果后来发现邻居同样户型多拿50万，她差点气死。
遇到“停水停电”逼迁，律师能出什么狠招？ 保存证据。拍照录像，然后直接去法院起诉“排除妨害、恢复原状”。这种案子不用等，快则十天半个月就出裁定。法院判了还不恢复？拒不履行判决罪了解一下。去年浦东一个案子，逼迁方被拘留后，第二天水电就通了。说到底，拆迁方怕的是敢硬刚的律师。
补偿款算不清？这些坑你要知道
上海拆迁补偿标准到底怎么算？公房私房大不同。 公房看“数人头”——同住人多拿得多，但也要看他处有无福利房。私房主要看面积、区位、建筑结构，按“数砖头”算。具体数字，各区有差异，黄浦静安核心区，评估价能到8-10万一平，杨浦虹口大概5-7万。但评估价只是基数，还有奖励费、搬迁费、过渡费、各种补贴… 杂七杂八加起来，有时能比评估价高出一大截。律师的作用就是把这些项目都算齐，不让对方漏掉。
“数人头”还是“数砖头”？选错亏一套房。 公房承租人和私房产权人，有选择权吗？有，但不多。公房动迁，按人头算能保障每个居住人的利益，但如果住房面积小、人多，按人头划算；如果面积大、人少，按砖头可能更好。不过政策限得死，多数时候不由你，但律师懂如何利用“托底保障”为你争取最大利益。举个例子，徐汇一个案子，十几平的老房，住了三代六口人，按人头算，最后拿了两套两室一厅，比按面积算多出几百万。
评估报告里藏了哪些猫腻？ 多了去了。最常见的是压低评估价——故意找远郊的参照楼盘、忽略装修补偿、遗漏附属设施… 律师一看评估报告，先核对评估公司有没有资质，评估时点对不对，比较案例是不是同类地段。如果发现猫腻，申请复核评估，或者干脆重新委托，这将直接翻盘。千万别傻乎乎签字确认！
违章建筑真的零补偿？ 不一定。八九十年代前建的老违建，历史遗留问题，很多区是有补偿的，哪怕只给重置成本价。律师能通过调阅历史航拍图、当年的规划批文，证明房子不是新违建，从而争取到补偿。我办过一个虹口的，搭出来的阁楼，按违建不给钱，最后律师找到1995年的航拍图，证明那时就存在，硬是帮他要回30多万。
签了协议后悔，还有救吗？ 难。但要看签的是“补偿协议”还是“意向书”。补偿协议一旦双方签字，具有法律效力，除非存在欺诈、胁迫。真有胁迫，得立刻取证——录音录像、报警记录。曾经一个当事人被关在拆迁办谈了一夜，签了字，第二天我们带他去报案，最后确认协议无效。所以，签之前务必请律师过目！
律师费水太深，怎么不被宰？
拆迁律师怎么收费？ 上海行情，分期按标的额分阶段付费。前期给两三万启动费，后面按增加补偿款的10%-20%提成。纯粹的风险代理，前期一分不收，提成可能到30%。也有按小时收费的，一小时1000-3000不等。一般群众建议别选小时制的——律师磨洋工，你等着破产吧。
前期收费低的律所，后期会不会加钱？ 会。低价揽客，然后中途以“案情复杂”“要出差”“搞鉴定”为由加钱。预防这招，签合同就把所有费用项目列清楚，非约定费用一概不认。我见过最离谱的，前期只要5000，结果案子办到一半，要加“材料费”两万、“关系费”三万，最后总花费比正规律所还贵。
律所的“顾问费”和“办案费”是什么鬼？ 名目而已。有些律所把服务费拆成几块，显得便宜。别管它叫啥，你就看总额。跟买菜一个道理：这摊白菜单价低，但缺斤短两，最后一样杀你。直接问：“我总共要付你们多少钱，在什么情况下付？” 含含糊糊的，直接pass。
中途换律师，钱还能退吗？ 看合同。常规是已发生的律师服务不退费，未发生的可退。但如果你违约，可能拿不回多少。所以选律师就像结婚，离了伤筋动骨。一开始就擦亮眼！
值不值得花几万请律师？ 随便找个近期上海拆迁补偿判例看看：自己谈和律师帮谈，差额动辄几十万上百万。几万块成本，换回几十万甚至百万，这买卖你自己算。当然，前提是你找的律师对路。最后的最后——别信“找关系”那套。现在上海拆迁透明得像玻璃一样，谁还敢乱来？法律途径，才是正道。