新房那些坑
老张去年买了套期房，合同签完，贷款办了，结果开发商资金链断了。工地停了。老张找到我，急得嘴角起泡。我说你别急，先查查开发商的底。一查，名下还有块地，没被全封。这就是机会。但多数人不知道，悲剧了。
问：开发商破产了，我房子还没盖好，能退钱吗？
能，但排位靠后。购房者优先权是有，可你得先拿到生效判决，申报债权。千万别干等。立刻起诉，最好赶在破产受理前把房子查封。去年一个案子，我们赶在开发商申请破产前一天立了案，最后全额拿回。侥幸。
问：开发商逾期交房，我能直接退房吗？
看合同。一般约定逾期90天可以解除。注意，发解除通知要用EMS，全程录像。开发商收到后15天内不退还全款，你可以起诉，主张1.3倍赔偿。不过说实话，房价涨了的话，解除未必划算。
问：交房时发现质量太差，墙裂、漏水，怎么办？
拒收。出具书面拒收函，写明原因。要求开发商修复，修复期间算逾期交房。如果主体结构不合格，直接解除合同。我见过最离谱的，承重墙里塞泡沫板。告它，能赢。
问：开发商承诺的学区没了，能赔吗？
难。除非合同明确写了就读某某学校，否则法院会认为这是广告要约邀请，不构成违约责任。不过你可以收集当时楼书、沙盘照片，试试以欺诈起诉。赔不了房，但可能赔点钱。哎，买学区房最好让开发商把承诺写进补充协议，不然白瞎。
问：一房二卖，两个买家谁优先？
先过户的优先。如果都没过户，看谁先实际占有。再不行，看合同签订时间和付款情况。去年一个案子，俩买家都付了全款，一个拿了钥匙没过户，一个过完户没拿钥匙。法院判决：过完户的赢。所以，产权登记太重要了。
问：烂尾楼业主如何自救？
联合起来，别内讧。先查开发商资产，看有没有其他在建工程或土地。如果开发商只是资金周转问题，可以找接盘方，但多数情况下是老板跑了。这时候需要推动政府介入，或申请破产重整。去年我们帮一个烂尾项目引入新开发商，业主补了点钱，总算交房了。过程很痛苦，但总比什么都没有强。
二手房买卖，处处是雷
二手房比新房麻烦一百倍。因为有个“人”在里面。房东、中介、上家，全不是省油的灯。
问：卖家隐瞒“凶宅”，我能退房吗？
能。非正常死亡未告知，属于重大瑕疵，可以撤销合同。但你要举证，比如从邻居处打听并录音。法院基本支持。不过如果是自然死亡，尤其是老人在家去世，不算凶宅，忍了吧。
问：房子都过户了，原房主户口赖着不迁走，怎么办？
报警没用。法院能判迁出，但没法执行。你只能要求违约金。所以签合同时，户口保证金扣一笔，迁走再付。或者约定高额违约金，比如一天500块。有个案子，拖了两年，判赔30万，老赖才动弹。
问：交完定金，房东突然涨价不卖了，怎么赔？
双倍返还定金。如果接受不了，可以起诉要求继续履行合同。只要你有购房资格，法院可以强制过户。我手里一个案子，房价从500万涨到800万，我们硬是让法院直接把房子判给了买家，房东悔得肠子青了。所以，定金合同别随便签了就算了，该强硬时别软。
问：夫妻共有房产，一方偷偷卖掉，有效吗？
如果买家是善意的，支付合理价格，并且过户了，那买家取得所有权。另一方只能找卖房者分钱。但如果买家知道夫妻不和，或者价格明显低，可以认定为恶意，合同无效。所以买前一定查婚姻状况，让夫妻都签字。
问：二手房漏水、发霉，交房后才发现，前房主负责吗？
看合同怎么约定。一般是现状交付，除非构成根本违约。如果前房主故意遮盖，比如用柜子挡住发霉的墙，可以告他欺诈。去年一个别墅案，地下室常年渗水，前房主用硅藻泥粉刷一新，买家住进去才发现，法院判了赔偿30万维修费。
继承、婚姻，房产撕破脸
亲情在房子面前，太脆弱了。
问：父母留下的房子，兄弟姐妹争产，怎么分？
有遗嘱按遗嘱，没遗嘱法定继承。均分。但如果一方对老人尽了主要赡养义务，或者和老人共同生活，可以多分。证明这个很难，经常是打架。我建议提前留遗嘱，公证了，省得后人反目。
问：离婚时，婚前一方买的房，婚后共同还贷，怎么算？
房子归购买方，但婚后共同还贷部分及对应的增值部分，要补偿给对方。拿老王的案子：房子婚前买时200万，婚后共同还了20万贷款，离婚时房子值400万，增值率2倍，补偿就是20万的一半10万乘以2，20万。简单乘除，复杂生活。
问：婚后一方父母付首付，房产证写小夫妻名字，离婚怎么分？
视为对双方的赠与，共同财产。除非父母明确表示只赠予自己子女，且有证据。所以，很多父母现在都去公证处办理赠予合同，或者干脆写代持协议。哎，婚姻不稳定，连老人都跟着算计。
问：借名买房，风险有多大？
太大！万一出名人翻脸，说房子是他的，你只能按借贷算。特别是用别人资格买限购房，合同可能无效。有个客户，用亲戚名买房，现在亲戚不认，打了三年官司，房子还在别人名下。所以，千万别随便借名，除非你做好钱房两空的准备。
杂七杂八，但同样要命的纠纷
还有些事，不大但磨人。
问：物业公司乱收费，业主怎么干翻它？
成立业委会，换物业。单个业主很难对抗。业委会可以起诉物业公司返还公共收益，比如电梯广告费，那都是业主的。我们代理的一个小区，要回来200多万，每家分了小一万。真香。
问：拆迁补偿太低，能打官司吗？
能，但别硬来。先评估，再谈判。诉讼打的是程序，比如征收决定、补偿方案是否合法。如果征收方程序不合法，可能撤销。但多数时候，法院只是拉高一点补偿。别指望暴富。
问：租房期间房东卖房，租客必须搬吗？
买卖不破租赁。你可以在租期内继续住。新房东必须承接租赁合同。但如果你提前解约，按合同赔。所以租客不用慌，你的居住权受保护。
问：小产权房敢买吗？
胆大的上车了，但我不建议。合同无效，拆迁时你拿不到补偿。除非你是本村村民。城里人买小产权，风险无限。有个老哥，买了个小产权别墅，住了十年，一拆迁，房主反悔，法院判退还房子，补偿款全归原房主，血亏。
问：买了房，开发商迟迟不给办房产证，怎么办？
按合同起诉。一般约定交房后90天内办证，逾期有违约金。如果是因为开发商超规划、欠缴税费，那你可以单独起诉要求履行办证义务。最怕的是房子抵押贷款没还，那就麻烦了，要先解抵押。
问：我的房子被法院查封了，但我是付全款买的，怎么办？
提起执行异议之诉。如果你在查封前签订合同、付全款、实际占有，且对未过户无过错，可以排除执行。满足这四个条件，法院会解封。记住，要快，不然房子就被拍卖了。
好了，先扯这么多。真遇到事，别光看文章，找靠谱律所聊聊。每个案子都不一样，细节决定成败。