一、找律所：这些坑我替你踩了一遍
刚说拆迁时，我跟无头苍蝇似的，在网上乱搜“北京拆迁律所”，跳出来一堆广告。坦白讲，当时根本分不清谁好谁赖。后来陆续见了七八个律师，上过当，也遇到真心帮你的。（提醒一句，千万别只看官网，那上面的成功案例有注水的。）
1. 拆迁补偿律所和普通律所有啥区别？
普通律所啥案子都接，离婚、合同、刑事……拆迁不一样，政策每年都在变，还得懂土地管理法、城乡规划法一大堆。专门做拆迁的律所，基本只接这类案子，他们知道评估报告怎么审、补偿方案里哪些是坑。我最初找的那个律师，刑事出身，连征收决定跟补偿决定都分不清，被他害惨了。
2. 怎么判断一家律所专不专业？
看他们过去的案子。别听嘴说，去中国裁判文书网搜律师名字，看真实判决。如果搜出来都是拆迁相关的，说明真干这行。还有，第一次咨询时，能不能一句话点出你案子关键？我遇到过一个律师，听完情况直接说“你们那个地块补偿方案有问题，基准地价没用对”，后来证明他说中了。那些扯半天讲法条的，往往实战不行。
3. 网上搜“北京拆迁补偿律所”出来的广告可信吗？
大部分是花了钱竞价排名的。点进去都是漂亮网站，什么“全国十佳”、“胜诉率98%”。醒醒吧，真有那么高胜率，早该司法局颁奖了。我联系过一家，电话里吹得天花乱坠，约了面谈，一问怎么收费，含糊说“看难度”。后来才知他们就是中介，接了案子转包给其他律所。
4. 免费咨询能去吗？
能去，但要有心理准备——可能就是销售。真正的专业拆迁律师时间宝贵，免费聊十几分钟顶天了。如果你一坐下就被要求签委托，赶紧走。我那次免费咨询，对方一直说“肯定赢，至少多拿200万”，然后催我签约交钱。签了合同才发现，根本不是他本人办。
5. 朋友介绍的律所靠谱吗？
看情况。如果是朋友自己用过的，说说过程，比广告强。不过别盲目，因为每个案子不同。我表姐家拆迁请的律所，她家临街，补偿办法跟我不一样，她那个律师就不懂宅基地的套路。所以还得亲自聊聊。
6. 北京有哪些做得好的拆迁律所？
不具体打广告，但可以说几条筛选标准：成立时间长（至少五年以上）、有北京土著律师（懂本地政策）、官网真实案例多且判决书可查。比如炜衡、中闻这种大所有专门团队，也有一些专做征地拆迁的小所口碑不错。但别只盯着名气，找个对接你的合伙人实实在在聊。
7. 小律所和大律所，选哪个？
大所有保障，不会乱收费，但人员流动大，你案子可能换人。小所老板亲自办，盯得紧，缺点是万一跟征收方有关系……你懂的。我个人倾向找中等所的合伙人，有资源又负责到底。
二、补偿：到底能拿多少钱，谁说了算？
很多人以为拆迁补偿就是按面积给钱，天真了。里头的名堂多了，搞不清就吃大亏。（记住，评估报告是命根子，后面详细说。）
8. 法律规定的补偿包括哪些？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，至少三块：房屋价值、搬迁安置费、停产停业损失（如果用房经营）。集体土地也参照。房屋价值不得低于征收决定公告那天类似房地产的市场价。注意是“类似房地产”，不是周边老破小房价！得拿同地段新盘比。我当初就被忽悠拿十万八万老家属区对比。
9. 我的房子值多少，谁定？
评估机构。但机构是征收办选的，你懂不懂？他们能真独立？我当初申请自己选评估公司，征收办说库里就三家，爱选不选。后来律师教了一招：自己再委托一家评估，作为参考，差别太大就申请复核。
10. 评估机构怎么监督？
你可以要求实地查勘时在场，核对面积、装修、建成年份。评估报告出来有异议，10天内书面复核；还不服可找专家委员会鉴定。我那会儿报告把卫生间面积漏了，还好当场发现，不然亏几万。
11. 宅基地和商品房的补偿一样吗？
背后逻辑一样，都按市场价。但宅基地很多没证，补偿时容易扯皮。北京郊区很多宅基地，征收方会说“没证按违建”，这就得靠律师调历史档案，证明是合法祖宅。
12. 经营用房停产停业损失怎么算？
有执照的话，按实际损失或按房屋价值一定比例。我邻居开小卖部，征收方只给三个月补助，律师争取到六个月的，外加设备搬迁费。关键得有税务记录。
13. 不给现金，只给“房票”怎么办？
房票就是安置房指标。有些地方强制选安置房，不给货币补偿。这违反了规定吧？但实际操作中，你可以要求二选一。如果安置房位置太偏、没产权证，别轻易同意，找律师谈判。
14. 拆迁奖励是不是圈套？
呵，典型套路！告诉你“早签奖5万，晚签没奖”。其实羊毛出在羊身上，奖励是从总补偿里分出来的。别为了几万块钱匆忙签字，最后整体补偿可能少几十万。
三、签协议：笔一落可能就是一辈子的事
走到签协议这步，胜利在望？错！（我见过太多人因为不看条款悔青了肠子。）
15. 协议里哪些条款要死抠？
补偿金额、支付期限、安置房位置面积交付时间、违约责任。特别是违约责任，征收方自己如果不履行怎么办？必须写明延迟支付的利息、安置房逾期交付的赔偿标准。我当初的协议里没有违约责任，律师硬让加上了，后来果然延迟交房，靠这条追回8万违约金。
16. 口头承诺能信吗？
不能！什么都得白纸黑字。对方说“保证留一套好楼层”，别客气，写进协议；说“附属设施给补偿”，拍照写清单作为附件。空口无凭，过后不认。
17. 对方不履行协议怎么维权？
拆迁协议是行政协议，可以提起行政诉讼。不少人不知道，跑去法院告民事，方向不对白费劲。专业拆迁律所就懂这些程序。
18. 签了协议发现吃亏，能反悔吗？
极难。除非有欺诈、胁迫证据。比如被逼着签的，有录音录像为证。所以签之前务必让律师审过，别冲动。
四、抗争：不满足补偿，我能做什么？
很多老邻居觉得斗不过政府，选择忍了。现在法制社会，有理有据怕什么？（当然别硬顶，要用巧劲。）
19. 补偿不满意，能拖吗？
能拖，但要有策略。不签字、不搬迁，征收方会下补偿决定，然后申请法院强制执行。但拖的过程中，你可以申请听证、行政复议，创造谈判机会。我那案子拖了八个月，补偿从200万谈到290万。
20. 信息公开申请有什么用？
大有用处！通过律师申请公开征收批文、规划许可证、补偿方案等文件，查程序违法。比如没有立项批复就征收，直接违法。不少案子靠信息公开发现漏洞，征收方主动和解。
21. 行政复议和诉讼，哪个快？
复议60天出结果，快一些，但复议机关可能维持原决定。诉讼要半年以上，但法官相对中立。专业律师一般先复议，不行再诉讼，双管齐下。
22. 遇到强拆怎么办？
千万别暴力对抗，立刻报警，录像取证。事后起诉确认强拆违法，申请国家赔偿。我表哥家半夜被强拆，还好律师教过，提前装了摄像头，证据确凿，最后赔偿比正常补偿还高。
回头看看，从一头雾水到拿到满意补偿，最关键的一步就是找对了律所。北京做拆迁的不少，挑个真懂行、能拼命为你谈的，就值了。写这些，就是希望你少走弯路。拆迁这事，别怕，但必须精。