说实话，拆迁这事儿，谁摊上谁脱层皮。我算是领教了。去年我那个西城的老房子，一纸征收公告贴门上，全家都懵了。补偿？呵呵，给的价连五环外都买不起。家门口的中介都笑了。找律所？那更是一把辛酸泪啊。今天我就把话撂这儿了——把我问过的、踩过的、最后靠着律师弄明白的，全给你抖落干净。不整虚的。
一、律所遍地都是，靠谱的万里挑一
我开始找律所的时候，那叫一个积极。百度一搜“北京拆迁补偿律所”，好家伙，排前面的全是广告。点进去，客服热情得不行，什么主任亲自办、胜诉率99%……现在想想，真他妈讽刺。后来才知道，这些叫“网推所”，流水线作业，接案子的和办案子的根本不是一个人。我差点就掉坑里了。
后来熟人介绍了个小所，就几个律师，专做征地拆迁。见面一聊，哎，感觉就对了。不吹牛，先问我手头有什么证据，给我分析管辖权，还说你这案子有硬伤，别期望太高。就这份实诚，比那些拍胸脯的强百倍。所以我第一个问题：北京拆迁律所怎么选？不是看广告，不是看规模，是看律师是不是真心研究你的案子。最好找那种做过政府方和老百姓双边的，门儿清。
二、补偿那点猫腻，搞不清楚就吃大亏
有人问，北京拆迁补偿标准到底怎么算？我跟你说，这玩意儿分国有土地和集体土地，补偿项目天差地别。就说我家那公房，承租人是我爸，实际居住一大家子，补偿怎么分？律师跟我讲，公房承租权也是财产权，补偿的大头归承租人，但同住人也能主张部分利益，搞不好家庭内部先打起来。还有个问题：院子、空地给不给补偿？很多人以为按房本面积算，其实院子在很多地方是算的，尤其农村宅基地，院子算在宅基地面积里，城里公房的独院也有补偿政策，但就得看你有没有被忽悠。评估报告出来，一看单价，比周边二手房还低，怎么办？律师说，评估报告不合理，必须在收到后10日内申请复核，别傻等着。这时间节点错过就没了。
强拆后怎么维权？这问题太扎心。邻居就是夜里被偷拆的，一夜之间家没了，报警也没用。律师说，强拆前一般有逼迁手段，断水断电什么的，这时候就得绷紧弦，装摄像头，保留一切证据。真强拆了，马上起诉确认强拆违法，申请国家赔偿。但赔偿金额往往不如协商的多，所以能谈还是谈。不过话说回来，你不硬气，对方更得寸进尺。对吧？
三、律师费花得值不值？有的钱不能省
找律师要花多少钱？北京拆迁律师收费五花八门。有按小时收的，一小时两千，吓死人。有按件收的，一个阶段三五万。还有风险代理，就是前期少给点，后期按补偿增加额提成，20%到30%常见。我选的风险代理，最后多拿了百来万，付了二十万律师费，心疼归心疼，但没律师自己肯定搞不来。所以律师能帮忙提高补偿吗？绝对能！但前提是你得配合，证据得给力。律师起的什么作用？一是谈判，让征收方知道你不好糊弄；二是程序，该申请信息公开申请，该复议复议，拖住对方，他们也有工期压力。我就见过律师一个信息公开申请，钓出了对方程序违法的大鱼。
还有个很多人纠结的问题：签了协议还能反悔吗？基本不能。除非你有证据证明是被胁迫、欺诈，或者协议内容违法。所以签之前一定让律师把关！我当初就是吃了没早请律师的亏，差点签了份丧权辱国的协议。现在想想都后怕。
拆迁过程中如何保留证据？律师千叮咛万嘱咐：房子原状拍视频，里里外外拍细了；公告、决定、通知，全部拍照留存；和征收方谈话能录音就录音，但注意合法性。这些以后都是谈判筹码或法庭证据。我那时候手机里存了快10个G的拆迁相关素材。
四、其他你该知道的关键问题
政府拆迁和商业拆迁有什么区别？本质区别大了。政府征收是为公共利益，有强制性，但必须依法补偿；商业拆迁是开发商行为，不能强拆，得跟你商量。北京现在基本都是政府主导的棚改、旧改，补偿标准相对透明，但压价空间也小。如果是开发商主导的，那水深了，很多能谈出高价。
集体土地和国有土地补偿差异？集体土地房屋拆迁，补偿主要看区位价和重置价，还有宅基地补偿，北京各区标准不一，比如朝阳、海淀就比平谷、延庆高得多。国有土地上的房子，按类似房地产市场价格，一房一评，相对公道。
违建给补偿吗？原则不给。但“违建”认定很复杂，很多是历史原因没办证，不能一刀切。律师有经验的话，能帮你争取到部分材料费或搬迁奖励。
北京拆迁律师费用大概多少？我打听过十几家，前期收费1-5万不等，风险代理比例15%-30%，看案件复杂程度。有个别所先收几万差旅费，然后全风险，我觉得这种最划算，但得小心协议陷阱。
有没有风险代理？有，靠谱律师敢全风险，说明有信心。但有的律所前期收很低，后期提很高，要算总账。
信访有用吗？有用，但别太指望。有时候信访能启动上级监督，但解决不了实质补偿问题，最终还得走法律途径。
行政复议和诉讼怎么选？复议时间短，60天内出结果，免费，适合程序性问题；诉讼时间长，但更权威，适合实体补偿争议。律师都会根据情况建议，有时双管齐下。
拆迁时户口冻结了还能迁入吗？不能。公告后户籍冻结，迁入也没用，补偿跟户口没必然关系，主要看产权或实际居住。很多人以为多上个户口多份钱，那是老黄历了。
承租人能拿补偿吗？公房承租人就是补偿对象，而且不用交那3%的出让金，比房改房还划算。
最后说一句掏心窝的话：拆迁就是一场博弈，别指望政府主动给你高价。法律不保护躺在权利上睡觉的人。找个好律所，哪怕多花点钱，值当。千万别图省事，那些打包票说“全包”的，多半是坑。擦亮眼睛吧。