去年这时候，我正站在自家老房子的屋顶上，看着周围一片废墟，心里拔凉。房子要拆了，补偿方案却离谱得让人想骂娘。怎么办？找律师啊。可上海拆迁律所那么多，哪家靠谱？我前前后后问了十几家，踩的坑能填满黄浦江。今天就把这些血泪换成20个问题，你弄明白了，剩下的事就好办了。
一、没问清这6个问题，别掏一分钱
1. 你家房子是公房还是私房？ 这问题太基础了？可很多律师一上来就谈收费，根本不问这个。公房的补偿算法完全不一样，涉及到同住人认定、托底保障。我一开始找的那个律师，聊了半小时才想起来问我房卡在哪——我当时就想，完了，遇到个混子。后来知道，上海公房拆迁的水最深，没搞过十件以上公房案子的律师，基本就是拿你练手。我也是后来才知道，公房的承租人死亡未变更，一大群户口在里面，那真叫一个难搞。你问他“同住人怎么算”，他要是敢含糊，立马走人。
2. 补偿方案里“三块砖”看懂了吗？ 评估价格、价格补贴、套型面积补贴，俗称三块砖。有的律师自己都说不清补贴系数怎么算。我见过一个，支支吾吾说大概多少，我直接站起来走人。你要当场让他算一遍，看他熟不熟。别不好意思，这是你的钱。其实算起来也不复杂，但细节魔鬼得很，比如阁楼算不算面积？阳台怎么折？我那个律师后来拿张纸一条条给我演算，那种踏实感，是真金白银换不来的。
3. 你家有违章建筑吗？ 老房子谁没搭个厨房、卫生间？有些律所一听违章，直接说没戏。错！上海政策对历史遗留的搭建是有一定宽容的，关键看航拍图、看建造年份。专业律师会帮你查档案，能争回来不少面积。我表姐家一个10平米的违建，律师硬是争取到一半补偿，你说值不值？所以别傻着自己先认了，得让律师去抠文件和年份。
4. 同住人怎么认定？ 沪上著名的“同住人”问题，户口在里面不一定就是同住人，没户口也可能被认定。律师得把户口本、实际居住、他处住房这些揉碎了分析。有个邻居，儿子户口迁入晚，律师抓住“因结婚实际居住”这一点，最后认定了。这种细节，不专业的根本想不到。我差点因为这个跟家里人吵翻，还好律师给我摆出一堆判例，才平了火气。
5. 你们家庭内部谈拢了吗？ 家里不齐心，再牛的律师也难办。有些律所先让你签合同，然后发现家里打的不可开交，律师函都发不出去。好的律师会先帮你梳理家庭关系，必要时充当调解人。我朋友家，兄妹三个为补偿款差点动手，律师开了三次家庭会，总算签了分割协议。所以说，律师有时候得是个心理医生——没想到吧。
6. 你的心理价位是多少？ 别指望律师替你定，你得有个底。但律师能帮你评估合理区间。我当时的律师，把周边类似案例的补偿金额拉了个清单，告诉我最差拿多少，理想多少，一下心里有底了。后来谈判的时候，对方报价一出来，我就知道有门儿，那种感觉像手握攻略打游戏。
二、和律师过招时，这7个问题看他怎么答
7. 你做过我们区的案子吗？ 上海每个区政策都有细微差别，浦东和闵行不一样，黄浦和静安也有自己的土政策。一个只在松江干过的律师，不一定搞得定杨浦的基地。我咨询过一个律师，名气挺大，但一问我们基地的情况，他说要回去查查。算了，换人。后来找的一个女律师，张嘴就把我们基地的启动时间、补偿口径说得分毫不差，我当时差点拍桌子——就她了！
8. 你预计能帮我多争取多少？ 这个问题最能试出真章。瞎吹牛的，开口就是多一两百万；实在的律师会告诉你难度在哪，风险在哪。我最后签的那个律师，直说按评估报告来看，能提高10%—15%就不错了，但会尽量往20%争取。这话我信，后来真多拿了18%。他还补了一句：“如果碰上政策口子，可能再多点，但这得看运气。” 够坦诚。
9. 如果托关系，真有用吗？ 说出来你可能不信，居然有律所暗示他们有关系。千万别信！现在上海拆迁都是公开透明，审计极严。真有关系的也不至于干律师。凡是提关系的，多半是想骗你一笔“活动费”。这事我特别提醒，亲眼见过有人被骗，五万块打了水漂，连个响声都没有。报警？人家说这是咨询费，呕死。
10. 你会亲自办我的案子吗？ 大所经常是谈案时是主任，办案时丢给助理。签合同时必须写清楚主办律师是谁，并且注明中途不得随意换人。我当初就要求见一下可能参与的助理，聊了聊，觉得还行才签。后来那助理确实跑腿多，但大方向还是老律师把关，这点挺关键。
11. 评估报告不合理怎么办？ 你们小区评估价可能比隔壁低一大截。律师得知道怎么申请复核、怎么找评估专家。我那个律师，当场指出了评估报告里面积少算了两平，时间点也不对，后来重新评，每平多了三千。这就是专业。他还教我一个小窍门：看评估公司的资质和过往被投诉记录，嘿嘿，真有用。
12. 诉讼还是谈判，你先走哪一步？ 有的律师上来就鼓动你打官司，因为诉讼费高、周期长，他赚得多。但拆迁案件，能谈最好，打官司是最后手段。我的律师先发律师函谈判，三轮下来没进展，才申请信息公开，找违法点施压，最后调解解决的。成本低，速度快。他当时说：“咱们先礼后兵，不行再亮剑。” 听着就靠谱。
13. 律师费怎么收？ 大概是三档：纯咨询、半风险、全风险。纯咨询按小时或计件，适合初期了解；半风险是先收一点基础费，后期按补偿增加部分提成，最常见；全风险是不赢不收钱，但提成高。我选的半风险，基础费2万，超出预期的部分提20%。一定要把“预期”定义清楚，写进合同。我当时就抠字眼，预期值精确到小数点后两位，省得扯皮。
三、这些暗坑和反常识，能保命
14. 空白协议你签了吗？ 千万别签！哪怕拆迁办许诺得再好，说大家都签了，你也要坚持“内容填完整才签字”。我见过太多因为空白协议后来补偿缩水的。律师告诉我，一旦签了，基本等于放弃主动权。有一个案子，空白协议签完后对方填的数字比口头承诺少了一半，打官司都没用，因为签字即认可。想想都后怕。
15. 拆迁公告、方案公示你留意了吗？ 很多人糊里糊涂就错过了申请听证、复核评估的期限。律师的重要作用之一就是帮你盯着这些时间点。我一个同事，因为出差错过了公示，后来律师硬是申请了信息公开，发现程序有瑕疵，扳回一局。所以啊，别以为公告和你无关，那可能是救命的窗口。
16. 报警电话打对了吗？ 遇到强拆，第一时间报警，并要求警察出警记录、制止违法强拆。报警时别光说“有人拆我家”，要说“有人毁坏我的私有财产，请立即出警”。然后录像、拍照。律师靠这些证据，后来帮我拿到了额外的赔偿。录像要拍到指挥的人，最好有特写，别晃来晃去，证据不行等于白录。
17. 企业拆迁和住宅一样吗？ 不一样的。企业涉及停产停业损失、设备搬迁、员工安置，补偿项目多得多。不是所有律所都懂，要找专门做商事拆迁的。我老板的厂房拆迁，开始找了个做住宅的律师，差点把机器设备损失漏了，还好及时发现换了人。那个律师后来跟我说，他其实就做过两件企业案…惊出一身冷汗。
18. 奖励费陷阱你了解吗？ 拆迁方常常用高额奖励诱惑你早签字，但早签了字后面就没人理你了。律师说，奖励要拿，但必须在主要补偿谈妥之后。别因小失大。那时候拆迁办天天催，说别人都签了，奖励明天截止，我差点动摇。律师按住我：让他们出书面承诺，把奖励和补偿捆绑在一起，否则免谈。最后果然延期了。
19. 判决书网上怎么查律师战绩？ 中国裁判文书网，输入律师名字和“拆迁”，看他代理的案件。胜诉了多少？判决书里法官怎么评价的？这比听他自己吹靠谱一万倍。我查到我的律师有三十多个类似案例，其中七八个判决结果很不错。还有个案子，法官直接在判决里夸“代理意见充分”，厉害吧？
20. 律师费能分期吗？ 能谈。尤其对于大案子，可以分阶段付款，比如签订委托合同时付一部分，达成阶段目标再付一部分。我磨了半天，争取到分三期付，压力小很多。而且这样律师干活也有动力，别一口气付完，后面你喊不动他。
回想这一年拆迁路，真是一言难尽。好在最后结果还行。你要是现在正焦头烂额，记住一条：别怕花时间多问几家律所，问透这20个问题。靠谱律师会让你有安全感，而不是给你画饼。祝你好运，别像我当初那样半夜愁得睡不着觉。