一、选律所，别被“关系”忽悠
1. 上海拆迁律所那么多，怎么判断靠不靠谱？
看三点：专做拆迁的、敢给详细方案的、不承诺百分百结果的。很多所什么都接，离婚交通拆迁一把抓，这种趁早拉黑。专做拆迁的，比如有大量胜诉判决书的，才是真刀实枪干过。另外，上来就拍胸脯说“我和XX领导熟，保证多拿200万”的，离远点！这行水深，真关系户不会挂嘴上。
2. 找大所还是小所？
大所品牌溢价高，但拆迁案可能只是他们一个小组在做。小所灵活，但可能资源有限。看你案情。如果只是谈补偿，找个本地深耕多年的中小所，反而更上心。涉及强拆、群体性案件，大所抗压能力强，但费用也吓人。我的建议：查律师执业年限和案例，别迷信规模。
3. 律师费怎么算？有没有坑？
拆迁案件收费五花八门。有按小时、有固定收费、有风险代理。风险代理最常见——拿回钱再分成，一般是补偿款增量的10%-30%。听好了！有的律所会故意抬高预期，让你签风险代理，然后拖到后面说政策变了，赚不到那个数，你还是得付基础费。合同必须写清楚：计费基数、支付节点、退费条件。还有，胜诉后再给钱，但“胜诉”定义得明确，别含糊其辞。
4. 网上那些上海拆迁律所排名靠谱吗？
哈哈哈… 全是竞价排名或者软文。你搜“上海拆迁律所十大排名”，前三条绝对是广告。有的律所花钱优化，甚至编个野鸡榜单。真正看口碑，去裁判文书网查判决书，看这个律师到底代理了多少拆迁案，结果如何。或者问问曾经拆迁过的邻居，比网上靠谱。
5. 怎么通过一次咨询判断律师水平？
别只听他吹。带上你的材料，问具体问题：我这房子能按“同等地段商品房”标准补偿吗？如果协议里有“承诺按时搬迁奖励”但逾期不给怎么办？你看他能不能立刻引法条、谈案例，还是只会说“放心，交给我”。还有，如果他打断你，说“这你不用管，我有人”，这种多半有问题。
二、补偿那些事，律师不敢公开说的
6. 上海拆迁补偿标准到底是按面积还是人头？
看性质。国有土地上的房屋，按面积，加上各种补贴。集体土地上的农村宅基地，有的按人头，有的按面积。但实践中很多区出了地方政策，比如浦东某些镇，人头因素很大。律师的作用就是帮你把政策吃透，别让拆迁办用一句“政策就这样”打发你。记住！评估报告是关键，评估公司是拆迁方选的，你得要求复核，甚至申请专家鉴定。
7. 拆迁谈判中，律师最管用的一招是什么？
死磕评估时点。房价涨得快，评估报告还是半年前的价格，你亏大了。我代理过一个案子，硬是要求以征收决定公告之日为评估时点，每平方多补了8000块。第二招：违建认定。很多房子没证，但建于《城市规划法》之前，就不能一刀切算违建。律师一介入，免拆还补钱。
8. 听说“拖”字诀能多拿钱？真的吗？
分情况。如果是政府重点项目，拖久了可能被强拆，得不偿失。但如果补偿方案明显不合理，通过法律程序延长时间，同时申请信息公开、复议，有时候确实能逼对方让步。不提倡无理取闹，但用足法律权利是必须的。有律所专门教你怎么“拖”，其实都是套路，拖得不好，奖励金没了，法院一裁定，直接执行。
9. “先搬有奖励”是不是坑？
很多时候就是坑！拆迁方用蝇头小利诱惑你早签约，奖励比如6万，你可能放弃了十几万的合法利益。先搬意味着你放弃了谈判筹码。律师通常会建议，除非方案满意，别轻易搬。而且奖励必须写进协议，明确数字和支付时间，口头承诺等于零。
10. 拆迁协议里哪些条款最危险？
空白协议绝对不签！有些拆迁组给你一张纸，说“先签，金额后填”，这种事后填的数字往往不对。再就是“不追究其他责任”这种霸王条款，意思是拿了钱就不能再告了。还有“如果以后政策变化，补偿按新标准，但奖励不退”，这看着利好，实际上陷阱：新标准可能更低。律师必须帮你逐字审核。
三、硬茬：强拆、诉讼和那些必要程序
11. 遇到强拆怎么办？律师能做什么？
第一时间报警，录音录像！律师介入后，首先确认强拆主体，是否合法。如果是违法强拆，我们可以起诉要求赔偿，金额可不止房子价值，还包括屋内物品损失、精神损害（虽然很少支持）。而且，违法强拆的赔偿标准不得低于正常补偿标准。千万别硬抗，人身安全第一。有个案子，当事人录像清晰拍到身份，后来对方主动协商，双倍赔偿。
12. 拆迁官司能打赢吗？是不是浪费钱？
看诉求。如果起诉撤销征收决定，基本上输，因为公共利益很难被推翻。但针对补偿决定诉讼、强拆违法确认、赔偿诉讼，胜率不低。关键是律师要从程序违法入手，比如未公告、未听证、评估机构选定不合法。不要指望“告倒政府”，但通过诉讼施压，争取谈判筹码，是常见策略。
13. 申请信息公开有什么用？
大用处！通过信息公开，你可以拿到立项批文、规划许可、用地批准等文件。很多时候，这些文件有问题，比如没批文先拆，或者范围超出。我们用它来拖住对方，同时发现违法点。有的律所干这个很精，一份申请能拖延三四个月，补偿方案也慢慢优化了。
14. 拆迁补偿与户口有关系吗？
前面提过，政策不同。2011年后新征收的，国有土地上房屋补偿一般与户口无关，只看房屋价值。但住房保障和补贴有时考虑人口。如果是公房承租人，户籍在册人员可能都有份。这个搞不清，家庭内部先打起来了。律师经常要处理内部分配纠纷，顺便代理。
15. 对评估报告有异议，怎么推翻？
书面申请复核，对复核结果不满意，10日内向专家委员会申请鉴定。这个鉴定不是摆设，真能翻盘。但要请懂行的律师，因为评估技术性强，市场比较法、收益法、成本法，选错了差之千里。有的评估公司用成本法空地基算，不加上土地价值，去鉴定就能纠正。
四、避坑和真相
16. 上海拆迁律所有没有“黑所”？
当然有。有些律所只是注册个所，实际就一两个人，案子全外包。还有的律师涉嫌串通拆迁方，吃完原告吃被告。怎么避？查律师执业证，看是否有处罚记录。还有，警惕那些在拆迁区域摆摊设点、低价揽客的，拿了钱可能消失。一分钱一分货，专业拆迁律师不便宜。
17. 拆迁案件，律师承诺“包赢”能信吗？
谁信谁傻。法律规定，律师不能承诺结果。敢说的要么是骗子，要么是准备给你下套。案件受政策、法官裁量影响大。好律师会分析有利点和风险，给出策略，而不是画大饼。
18. 为什么有的律师建议不要请律师？
哈！这种要么是非专业的，要么案子太小。有时候补偿方案已定，政策很透明，确实没必要花律师费。但大部分人不懂程序，自己谈很容易被忽悠。找个律师咨询一次，哪怕付个咨询费，都值。真有律师会劝退，说明良心。
19. 拆迁协议签了后还能推翻吗？
很难，除非有欺诈、胁迫、重大误解。被逼签，要举证，比如录音、证人。如果显失公平，比如补偿低于市场价30%，有的法院支持撤销。但1年内要行使撤销权，过期作废。所以，签字前务必请律师过目，别等事后懊恼。
20. 最后，能不能给一个真心建议？
找律师，别只看宣传。去裁判文书网，输入律师名字，看判决书数量和质量。然后见面聊，感觉不对立刻换。拆迁是人生大事，一套房牵涉几百万，别吝啬那点律师费。记住，好律师是你盟友，烂律师是你坑友。
好了，就到这里。还有具体问题？留言吧，有空再聊。记住，上海滩的拆迁水再深，懂法就不怕。