朋友家拆迁，补偿方案谈不拢，想找律师，但一搜‘北京拆迁律所’——好家伙，上百家，怎么选？他说，有的律所广告打得震天响，有的号称‘包赢’，还有的收费低到离谱……问我到底该信谁。说实话，我在这个圈子里摸爬滚打十几年，见过的坑比很多人走过的路都多。今天干脆把那些咨询时必问的问题整理出来，一共20个，你照着问，对方是人是鬼，基本就有数了。
一、选律师：别只看广告，先问这6个问题
1. 你们做过多少北京本地的拆迁案子？
别听他吹全国知名——北京的政策、地方法规、甚至各区县的补偿惯例都不同。一个只在南方做过案的，来北京可能水土不服。去年海淀有个案子，当事人请了个外地大律，结果连区里的补偿指导意见都没搞清，生生少算了一块地。
2. 能不能看近三年的判决书？
有些律所拿十年前的老案子充门面，那时候的法律和现在能一样？让他拿出裁判文书网的案号，你自己查。如果支支吾吾，立马拉倒。
3. 律师是全程跟，还是交给助理？
我就见过，签合同的是大咖，出庭的是刚拿证的实习生——庭上法官一问三不知。所以你得问死：谈判、开庭、出法律意见书，到底谁干？写进合同。
4. 收费怎么算？是固定还是风险代理？
风险代理听着诱人，拿到钱才付费，但比例高得吓人，有的敢要到30%。而且，有些费用不计入风险部分，比如差旅、评估，你别等结案了才发现被扣掉一笔。
5. 如果中途换律师，怎么退费？
案子一拖就是一年半载，万一合作不顺，你就被套牢了？必须约定清楚解除合同的退费比例，不然骑虎难下。
6. 有没有被投诉或处分过？
直接上律协网站查，别不好意思。这行当鱼龙混杂，被停止执业过的还挂着‘资深律师’，我见得多了。
二、谈补偿：这7个问题不问，少拿几十万
7. 政府给的评估报告，怎么推翻？
千万别以为那是圣旨。评估机构是政府选的，方法不对、漏项是常事。你得问律师：有没有申请过专家复核？知不知道如何调取原始数据？我手里至少三个案子，是把评估价从每平两万打到三万八的。
8. 无证房就一分不赔？
错！有些是因为历史遗留，有些是政府的默许。关键看律师会不会找依据——89年城市规划法之前建的、政府招商引资承诺的，都有机可乘。
9. 拆迁奖励是蜜糖还是砒霜？
先期签字的给八万奖励，可你一旦签了，后续发现补偿不对，想反悔？法院都很难支持。律师要能帮你算清楚总账，别被小利蒙了。
10. 选货币还是选安置房？
北京房价这走势，安置房位置偏、办证慢、质量还悬，有的律师根本不给分析，只图结案快。好的律师会带你看：同地段商品房价格、产权调换的税费、过渡费够不够租房……
11. 停产停业损失怎么算？
商户、厂房的这个补偿项，水分最大。有的按纳税额，有的按房屋价值，差好几倍！你得让律师拿出类似案例，告诉你底线在哪。
12. 谈判时，律师能当‘坏人’吗？
很多当事人脸皮薄，不好意思还价。律师就该冲在前面，摆法律、列证据，把难听的话说了，事后再让你去缓和。那些一上来就让你签字的，趁早换。
13. 政府说‘过期不搬，奖励全无’，怎么办？
这是施压手段。但法律规定，不能因程序权利而惩罚。律师要敢替你发函：奖励可以保留，谈不拢我们走复议诉讼——对方立马就知道你不是吓大的。
三、走程序：这7个生死时刻，律师怎么应对？
14. 收到《责令限期拆除决定》几天内必须起诉？
就6个月！错过神仙难救。有的律师拖延，白白浪费时效。你接到文件，第一时间问律师时间点，最好让他把重要日期标在日历上。
15. 对方说不签就强拆，怎么取证？
手机录像，拍下统一编号的标语、现场指挥人员车牌。律师要能指导你提前固定证据，以防万一。等推土机来了才想拍，来不及。
16. 行政复议和行政诉讼，先走哪个？
这里头有讲究。复议机关有时能压着原单位和解，但可能会错过起诉期。律师得根据你的具体情况选，而不是图省事一律先复议。
17. 政府来‘做工作’，怎么录音才合法？
律师若告诉你偷录没用，那是他懒。公开场合，录音前先亮明身份，多录多备份。一份关键录音，有时能翻转局面。
18. 一审输了，上诉改判机率多大？
得看原判的硬伤。如果一审律师没指出评估报告的程序违法，二审换律师是有机会的。但若事实清楚，硬扛就是烧钱。所以需要二审判决之前的冷静分析。
19. 案子拖两三年，会不会不了了之？
有些律所收完费就不急，反正风险代理他们不急。你要主动追问案件进展，问承办律师具体日期：哪天开的听证会？哪天寄出的答复？别等来的是一句‘还在沟通’。
20. 拿了补偿后还能不能再诉？
基本不能！签字领钱等于认可，事后再发现亏了，法院多半不受理。所以签字前，必须让律师把所有潜在权利都列清楚——相邻土地影响、风水、出行不便……想不到这层，就别签。
一口气写了20个，其实真聊起来，问题远比这多。拆迁官司，说到底是和政府在利益上博弈，没有哪个律所能打包票，但一个靠谱的北京拆迁律所，至少能让你每步都走在程序上，少犯低级错误。最后提醒一句：着急忙慌做决定，往往是最大代价的开始。