一开口就问“哪个律所最好”的，十有八九要吃亏
拆迁这事儿，不碰上还好，一碰上就头大。北京这地界，补偿动辄几百万上千万，谁不想多拿点？可怎么挑律所，真不是看谁广告打得响。 说实话，我去年帮表舅处理他那套东城老破小拆迁，差点给忽悠瘸了。
你猜怎么着？网上搜“北京拆迁补偿律所”，跳出来一堆，个个说自己是专家。有的网站做得那叫一个精美，案例摆一堆，但一打电话，接线的全是销售，律师影子都见不着。我问过几个律所，一个问题：你们谁主办过我们区类似的案子？对面就开始打太极。哎——这行当，水比什刹海还深。
所以，怎么挑？首先，别看牌子看人。 大律所有名，但接你案子的可能是个刚拿证的小年轻。拆迁补偿涉及政府、开发商，没点社会经验根本玩不转。你得直接跟主办律师聊，看他对你们那片的政策熟不熟。比如，知道不知道区里哪年出的什么文，补偿基准怎么定的。聊十分钟，如果满嘴跑火车，直接挂电话。
律师费怎么算？别被“全风险代理”迷了眼
收费这摊事，猫腻最多。现在北京拆迁律所流行什么？风险代理。就是说，前期不收你钱，帮你多争取补偿后，按比例提成。听着挺美吧？可我一朋友就吃过亏——律师谈下来，补偿多了一百万，律所直接拿走三十万当律师费！当时合同里写的提成比例是30%，但朋友没想到这么多。这算多算少？其实不好说。关键是你得算账：如果不请律师，自己能拿多少？
还有按小时收费的，大律所合伙人一小时两三千，一个案子跟下来，十几万没了。普通人扛不住。所以，怎么选？我建议，前期咨询，能免费的尽量蹭。 北京不少律所提供免费初步评估，你多跑几家，把案情讲清楚，听听他们的分析。别急着签。有经验的律师会告诉你，你这个案子大概能谈到什么区间，胜算多少。如果他说“包赢”“起码多拿一倍”，赶紧跑——拆迁律师这么承诺的，不是骗子就是傻。
那有没有相对靠谱的收费模式？部分风险代理：前期收一点基础费，比如两三万，后面按增加额的15%左右提。这样律师有动力，你成本也还行。但记住，所有钱的事，白纸黑字写进合同。 包括什么情况下算律师完成工作，什么情况退费。
那些到处打广告的律所，真干活的可能就三两人
北京律协网站能查律师执业信息，你知道吗？很多人不知道。你搜一个律所名字，点进去，看看执业律师有多少，年限多久。有些律所，广告铺天盖地，一查就三五个律师，而且全是执业两年的。 这种你还敢信？拆迁案子需要团队作战，调查、评估、谈判、诉讼，一个人累死也干不全。所以，看团队规模，最好实地去律所坐坐，观察一下办公氛围。如果前台爱答不理，律师聊案子时不停看手机——扭头就走。相信我。
另外，看他们过往案例。真实的判决书，在裁判文书网上能查到一部分，当然很多拆迁案件调解了不公开。但你可以要求律所提供类似案件的调解协议复印件（关键信息可以遮盖）。如果支支吾吾拿不出来，说明要么没经验，要么过往战绩不咋地。
说到案例，我想起来一个特别搞笑的。某律所网站贴了个案例，说帮当事人多拿了500万，结果我一看，判决书编号根本查不到。这个行业，吹牛不上税的人太多。所以，核实！核实！核实！ 重要的事说三遍。你甚至可以在知乎、微博上用律所名字搜一下，有些吐槽比判决书真实。
拆迁谈判桌上，律师到底能干啥？
别以为请了律师，你就可以当甩手掌柜。不可能。律师主要作用是：第一，帮你算清楚账。 拆迁补偿分很多块：房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失（如果是经营用房）等等。政策文件经常更新，普通人不研究根本搞不懂。律师能帮你把每一种补偿算到顶格。第二，谈判施压。 拆迁人最怕懂法的，律师往那一坐，指出他们程序违法的地方，比如没公告、评估公司选定不合规，对方立马就软了。第三，如果谈不拢，律师能迅速启动行政复议或诉讼，卡住他们的进度。 开发商拖不起，尤其是大型项目。所以，有时候官司不打，光立案，对方就愿意加价。
但是！律师不是神仙。如果你的房子本身是违建，或者补偿标准已经明显高于市场价，律师也没法无中生有。这时候还忽悠你能翻倍的，那真是心黑。
还有一个常见问题：拆迁律所会不会跟政府、开发商穿一条裤子？ 不是没有可能。尤其是一些地头蛇律所，跟当地关系密切，可能两头撮合，拿你的利益做人情。怎么防止？别找跟项目所在地太近的律所，比如就在拆迁办隔壁的那种。找市区的，尤其是业务覆盖面广的，相对中立。另外，合同里一定要约定，律师不得在未经你同意的情况下与对方达成任何协议，否则赔偿。这条必须写！
那些要你当“钉子户”的律师，安的什么心？
有些律师，尤其是刚入行的，喜欢鼓动当事人硬扛，当钉子户。说什么“拖得越久拿得越多”。这话半对半错。对于住宅，拖一拖确实可能多拿点，但风险也大，最后可能给你断水断电，甚至强拆。北京这几年强拆的教训不少，人受伤了，补偿也没多多少。所以，聪明的律师会帮你找到一个平衡点：在对方可接受的最高价成交，而不是无限期对抗。 因为一个案子拖两年，你的时间和精神成本怎么算？
企业拆迁更复杂，涉及设备搬迁、订单违约、职工安置。这就不是一般律师能hold住的。要找专门做企业拆迁的律所，北京有几个，比如……算了，不点名，免得像广告。你自己搜“北京企业拆迁律所”，看谁在真正出专业文章，而不是只有案例吹嘘的。
再回答几个零散问题：
问：北京拆迁补偿标准有没有统一文件？ 没有。只有大原则，具体每个项目根据区位、用途等评估。所以律师的作用就是去争这个评估的合理性和合法性。
问：如果觉得补偿低，打官司有用吗？ 有用，但周期长。一审6个月，二审3个月，发回重审更久。所以诉讼是手段，不是目的，最终大概率还是调解。你要做的是用诉讼创造谈判优势。
问：拆迁律所一般做哪些事？ 调查取证（比如调取征地批文、规划许可证）、参与评估、制作补偿明细、发律师函、谈判、代理诉讼等等。代理合同里应明确工作范围。
问：签委托合同要注意什么？ 注意律所盖章、律师签名、付款方式、工作阶段、终止条件、保密条款。尤其是如果中途换律师，已收的费用怎么处理。
问：拆迁户抱团请律师会不会便宜？ 会。可以谈个打包价。但要注意，抱团的人心不齐，有人可能先妥协，影响整体策略。所以推选个代表，统一决策。
问：有没有免费的拆迁法律咨询？ 有，12348法律援助热线，各区也有值班律师，但大多不专攻拆迁，只能给基础建议。专业咨询还是得找律所，但很多律所首小时免费。
最后的最后，我必须说句不好听的：有些拆迁户，自己不做功课，全指望律师，最后被坑了又骂律师黑。 你觉得律所能怎么办？你自己连补偿项目都说不清楚，律师不骗你骗谁？所以，先把自家房屋情况、面积、性质、证照齐全与否理清楚，再带着问题去找律师。那种一上来就问你“能给我要回来多少钱”的，律师心里都乐开花了——这韭菜好割。
行了，就说这么多。北京拆迁这潭水，自己先试试深浅，再找摆渡人。不然，淹了都不知道谁推的。