最近微信快被炸了。全是问拆迁的。补偿款谈不拢，房子被围挡，半夜来推土机……这事儿搁谁身上不闹心？找律师？律所一堆，靠谱的没几个。说实话，我在这个圈子里摸爬滚打十几年，看得太多了。有些律所，案子还没接，胸脯拍得山响——钱一到手，电话都不接了。但好的律所，真能把你从火坑里拽出来。今天不扯虚的，直接上问题，掰开了揉碎了聊。
1. 拆迁补偿到底怎么算？标准在哪儿摆着？
北京早就不按老黄历了。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》一出，玩法全变。现在讲究区位补偿价，跟周边类似房地产价格挂钩。简单说，你家房子拆了，得让你在边上买得起差不多的房。具体公式？(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。K是容积率修正系数，各区不同，西城和通州能一样么？还有各种奖励费、搬迁费、周转费，几千到几万不等。但……这钱不好拿。有些拆迁方就跟你打心理战，先压低，再说给奖励，让你觉得占了便宜。其实呢？早就算计好的。
2. 补偿谈不拢，耗着行不行？
耗？看你怎么耗。法律规定，签约期限内达不成协议，拆迁方可以报请作出补偿决定。你不服，可以复议、诉讼，但诉讼时效是六个月，从作出补偿决定之日起算。拖过这个期限，神仙难救。我见过太多人，以为当钉子户能拿高价，结果最后按低标准被强执了。对了，还有一点——千万别随意在补偿协议上签字！字一签，就等于同意，再想推翻，难于上青天。千万别信什么“先签了，后面再补”的鬼话。
3. 半夜三更推土机来了，咋整？
报警！立刻报警！110打不通就打12389督察电话。同时手机录像，拍清楚车牌、人脸、指挥的人。证据第一。强拆的行政赔偿标准，理论上不低于补偿标准，但实际操作中，举证难啊。所以，提前把屋里屋外、贵重物品全拍一遍，公证处做个证据保全更好。有个案子，房主提前在院里装了监控，强拆时全录下来了，最后法院判赔了三百多万。反之，什么都没留的，只能吃哑巴亏。这口气，咽得下去吗？
4. 企业拆迁和住宅一样吗？
不一样！差远了！住宅主要是居住价值，企业还涉及停产停业损失、设备搬迁费、职工安置费，复杂得多。而且，商业用房的市场价评估，又是一大块。律所要是只会做住宅，看到企业案子就两眼一抹黑，趁早换。我在朝阳见过一个印刷厂，设备搬运费就谈了半年，最后律所硬是给多争取了八百万。所以说，找个有企业拆迁经验的律所，太重要了。
5. 怎么辨别律所是真专业还是假把式？
看三点。第一，查过去案例。不让看的，pass。第二，听初次咨询怎么说。一味拍胸脯，啥都保证的，不靠谱。拆迁案子变数大，谁敢打包票？反而愿意分析风险、告诉你可能会输的，往往是真有过硬本事的。第三，问律师费用是不是风险代理。现在拆迁案，多数是先办案后收费，按补偿提升部分的比例收，一般10%-20%。上来就要几万块代理费，你得掂量掂量。除非案情特别简单，否则风险代理对委托人更公平。
6. 北京排名靠前的拆迁律所有哪些？
这个……排名都是虚的。有的排行榜，给钱就上。我不好点名。但有几个特征：专做或者主要做征地拆迁的精品所，比万金油大所强。比如你进一家律所，看到业务领域写着“刑事、婚姻、合同、拆迁……”，什么都做，你觉得它能在拆迁上深耕多深？反倒是有些小团队，就啃这一块，政策摸得门清。还有，看看律所公众号或者网站，是天天发胜诉案例、分析新规，还是发些无关痛痒的鸡汤文？前者才是实干派。
7. 村委会、开发商来谈，能信吗？
信一半。态度好的，可以谈；态度横的，直接让律师去谈。尤其注意，口头承诺一概不算，白纸黑字写进协议里。还有，别被“奖励期”吓住，早早签了。有很多被拆迁人，顶住了压力，最后补偿比先签的多好几倍。但这需要强大的神经，和靠谱的律师。说实话，普通人跟拆迁方斗，就像业余打职业，没教练怎么行？
8. 评估报告怎么看？水分大不大？
大，怎么不大。评估机构一般是指定的，你懂的。但你有权提出异议，申请复核，甚至要求专家鉴定。关键看评估时点，是不是在征收决定公告之日。用几年前的基准价来评现在，等于打对折。还有装修、庭院、树木，这些经常被漏评。律师会一项项核对，不该少的钱，一分不能少。
9. 历史遗留的没证房，都算违建吗？
不是！一刀切是违法的。北京很多老房子，因历史原因没办证，但住了几十年。只要不是08年《城乡规划法》之后新建的，或者能证明合法来源，应认定为合法建筑，给予补偿。甚至一些临时建筑，如果审批手续齐全且未超期，也得补偿。这个争议极大，需要律师大量调查、调档。有个案子，律师跑到档案馆查出五十年代的航拍图，证实房子早就在了，硬把“违建”帽子摘了。专业不专业，就看这了。
10. 拆迁律所收费是不是很贵？
风险代理，前期基本不花钱。拿到补偿款再付。但你要知道，好律师值那个价。省下的几十万，给律师十几万，总比全丢了强。当然，也有开价离谱的，要30%甚至更多，那就过了。一般合理区间是10%-20%，具体看案情难易。还有，合同一定看清楚，有些所把差旅、复印、鉴定都另算，签之前问清楚。
11. 拆迁谈判有什么诀窍？
诀窍就是——让律师去谈，你别出面。因为你一激动，容易说错话，被抓住把柄。律师能控制节奏，把法律条文搬出来，有理有据。而且，律师出面，拆迁方就知道你不是软柿子。还有，别露底牌。自己的心理价位烂在肚子里。人家问你想多少，就说依法依规，该多少就多少。
12. 诉讼和谈判，哪个更管用？
两手都要硬。光谈不打，拆迁方觉得你没后手；光打不谈，成本高周期长。好的律所，以打促谈，边打边谈。程序性诉讼——比如信息公开、违法认定——能逼对方回到谈判桌。有个经典案例，律师一连打了十几个信息公开官司，把项目立项、规划、环评全翻了个遍，找到一堆违法点，拆迁方主动找上门和解了。这就是策略。
13. 一审败诉了，二审还有戏吗？
有戏。行政诉讼二审改判率不低，但必须找到一审判决的硬伤，比如事实认定错误、法律适用错误。所以选律所，要看有没有行政诉讼的深厚功底，尤其是对最高法判例的熟悉程度。北京很多拆迁案件会打到北京市高院甚至最高法，律所能不能驾驭，一眼便知。
14. 拆迁补偿款迟迟不给，怎么办？
申请强制执行。如果补偿协议已生效或补偿决定已下，对方不履行，可以申请法院强制执行。注意，有的拆迁方会搞“拆后拖”，就指望你拖不起。这时候律师发个律师函，或者直接启动执行程序，很快就能见效。千万别傻等。
15. 发现拆迁许可证不合法，能推翻吗？
可以。拆迁许可证是征收的合法前提。如果它有问题——比如未批先征、假建设项目——可以提起行政复议或诉讼，撤销许可证。一旦撤销，整个项目都得停。这是釜底抽薪的招数，但难度极大，需要律师有深厚的行政法功底和魄力。
写了这么多，手都酸了。但愿能帮到正焦头烂额的你。拆迁这事，说大不大，说小它真能扒层皮。找个对的律所，不是消费，是投资。投资自己的后半生。对了，最后一句提醒——别轻信网上那些“保证赢”的承诺，法律这行，敢说这话的，八成是骗子。擦亮眼睛吧。