2026-07-19 22:19:32 作者：网编
分类：法律知识
民法典出来这几年，各种解读铺天盖地。但有些细节，你真不一定清楚。作为一个天天和案子打交道的律师——算了，撕掉这层伪装。就直说吧，有些规定我第一眼看的时候，直接在办公室大叫了一声：“啊？！” 旁边同事以为我疯了。
真的，不夸张。尤其物权编那个居住权，简直打开了新世界的大门。这玩意儿一立，二手房交易风险直接飙升。你要是不懂，说不定花几百万买个房子，结果里边住着个你根本赶不走的人。
好了，不吓唬你。今天咱们就用一种非主流的方式，来聊聊民法典那些让你可能惊掉下巴的改变。我准备了 20 个问题，一问一答，直击要害。每一句都是大实话。
物权编：比想象中更“坑”
1. 居住权到底是个什么鬼？为什么能让买房变成买雷？
简单说，就是你可以在别人的房子里住，甚至住到死，而房东不能赶你走。更可怕的是，这玩意儿能在不动产登记簿上登记！有了登记，就算房子卖了，居住权依然有效。新房东只能干瞪眼。跟租赁不同，租赁最长 20 年，而且买卖不破租赁的前提是租赁在先。但居住权，可以无偿、永久设定。想想看，你查了产调，没抵押没查封，欢欢喜喜过了户，结果房子里住着原房东的八竿子打不着的亲戚，拿着居住权登记证明对你笑。你怎么办？起诉？对不起，完全合法。这就是民法典第 366 到 371 条干的事。我们律师圈现在做二手房尽调，必须专项审查居住权，否则就是失职。
民法典居住权登记证明样本
2. 抵押的房子居然可以不用解押直接过户了？
对，民法典第 406 条，颠覆了物权法。以前你想卖抵押房，必须还清贷款、注销抵押。现在不用了！抵押人可以自行出售，抵押权跟着房子走，除非当事人另有约定。银行哭晕在厕所。但对你买房来说，风险大了——你买的房子可能背着一屁股债，而你根本不知道。虽然银行还是能追及房子拍卖，但中间纠纷多了去了。不过话说回来，这一条也盘活了二手房市场，对吧？凡事两面看。
3. 小区电梯广告费、公共停车位收益，到底归谁？
归业主！民法典第 282 条明确，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后属业主共有。以前物业公司模糊处理，现在不行了。但问题是怎么监督？怎么分配？很多小区还在扯皮。我们去年一个案子，业委会告物业追讨五年广告费，胜诉，但执行难。知道是一回事，拿到钱是另一回事。
4. 土地经营权能自由流转了？
能。第 339 条，土地承包经营权人可以自主决定向他人流转土地经营权。这对资本下乡是利好，但也怕资本跑路留下一地鸡毛。农民朋友要长个心眼，签合同记得找律师看看。
合同编：温柔一刀
5. 高利贷被彻底禁止了吗？
民法典第 680 条：禁止高利放贷，借款利率不得违反国家规定。但“国家规定”目前其实没有明确的上限，还是参照民间借贷司法解释的 LPR 四倍。不过它把这个精神提升到了基本法高度。你要真借到了超过 4 倍 LPR 的利息，打官司可以主张超过部分不还。
6. 情势变更终于入典了，是不是合同可以随便反悔了？
想得美。民法典第 533 条，情势变更需要满足：不可预见、不属于商业风险、继续履行显失公平。而且必须先协商，协商不成才能请求法院或仲裁变更或解除。门槛很高。疫情期间很多租户想以此减租，但大多数被法院驳回，因为疫情算不算情势变更？一时一变，各地裁判乱如麻。
情势变更适用条件示意图
7. 格式条款“霸王”条款，是不是签了也白签？
对一半。民法典第 496 条，提供格式条款的一方未履行提示说明义务，导致对方没注意或理解那些重大利害关系条款，对方可以主张该条款不成为合同内容。这是比“无效”更狠的“不成立”。但实践中，你随便勾个“已阅读”电子协议，法院就认定你已注意了。所以，长点心，别瞎勾。
8. 电子合同到底什么时候算成立？
你点下“提交订单”那一刻，合同就成立了，除非另有约定。民法典第 491 条。别以为没签纸质版就能随便取消，电商平台上的订单也是合同。
9. 物业服务合同被单独成章了？
是的，第 24 章。催费、催收、解聘、交接都有了基本规矩。物业不作为，业主集体决意可以解聘。但选聘和解聘程序要合法，不然就是无效。我们有个小区就因为解聘程序瑕疵，被物业赖了两年。
婚姻家庭编：冷暖自知
10. 离婚冷静期真的让离婚变难了吗？
难的不是离婚本身，是时间成本。民法典第 1077 条，30 天冷静期，期满后还有 30 天领证期，任何一方不去，视为撤回。这导致“冲动离婚”少了，但也让那些饱受家暴的人多煎熬一个月。虽然家暴可以走诉讼离婚，但诉讼更慢！所以，有利有弊。我代理的离婚案中，冷静期内一方转移财产、反悔的情况时有发生。
11. 夫妻共同债务到底怎么认定？
民法典第 1064 条，共签共债，或用于共同生活、共同经营。单方举债，没用在家庭上，就是个人债务。债权人想让另一方还，得证明用于共同生活。这条实际上保护了未举债配偶，但也让债权人叫苦连天。以前婚姻法解释二第 24 条那个坑，总算填上了。
夫妻共债认定流程图
12. 亲子关系可以否认了？
可以。第 1073 条，父或母、成年子女都能提起亲子关系确认或否认之诉，只要有正当理由。DNA 鉴定通常就是铁证。这解决了“喜当爹”的法律空白。
13. 离婚时家务劳动补偿不再鸡肋？
以前必须书面约定分别财产制才能要补偿，现在删了这个前置条件。民法典第 1088 条，抚育子女、照料老人、协助工作等付出较多义务的，离婚时有权请求补偿。补偿标准呢？法律没给明确数字，全看法官裁量。北京有个案子判了 5 万，被人骂作秀。
继承编与人格权编：细节里的魔鬼
14. 打印遗嘱终于被承认了？
承认。第 1136 条，两个以上见证人，每页签名注明年月日。但注意，见证人不能与继承人有利害关系，否则遗嘱无效。我们刚接了一个案子，打印遗嘱因为见证人是继承人的同学，被判无效，损失上千万。
15. 宽恕制度是什么？
就是立遗嘱人可以把丧失继承权的子女重新列入继承人范围，只要表示宽恕或以行动表明。这给了家庭一次修复机会。但怎么证明宽恕？口头？容易扯皮。
16. 遗产管理人制度有什么用？
有用！尤其有钱人死后，遗产无人管理，债权人、继承人乱作一团。民法典第 1145 条，可以选任遗产管理人，清理遗产、处理债务。这降低了纷争，也方便了信托等财富传承工具。
17. 肖像权被侵犯，现在可以要求什么赔偿？
以前侵犯肖像权必须以营利为目的，现在去掉了这个要件。第 1019 条，只要未经同意制作、使用、公开，就侵权。哪怕你只是恶搞朋友照片发朋友圈，都可能被告。而且可以要求精神损害赔偿。网红们要注意了，AI 换脸属于深度伪造，一告一个准。
18. 个人信息保护入典了，企业是不是要更小心？
必须的。第 1034 条，个人信息受法律保护，处理要合法、正当、必要，且要得到同意。虽然还比较原则，但它为《个人信息保护法》提供了上位法支撑。现在泄露个人信息，可以依据民法典直接起诉，不用再拐弯了。
19. 单位有没有义务防止性骚扰？
有。第 1010 条，机关、企业、学校等单位应当采取措施防止和制止性骚扰。注意，是“应当”，属于法定义务。如果单位不作为，受害者可以告单位！这是倒逼企业建立反性骚扰机制。
侵权责任编：头顶的安全与脚下的风险
20. 高空抛物，找不到凶手，全楼连坐有新变化吗？
民法典第 1254 条更精细了。首先明确禁止抛物，然后规定了公安机关的及时调查义务，查清责任人。查不清，可能加害的建筑物使用人补偿，但有证据证明自己不是侵权人的除外。另外，物业没采取安全保障措施，也要承担责任。以前全楼被告，现在先让公安查，实在查不到才连坐。而且新增了追偿权，将来找到真凶，那些补偿过的人可以追偿。这是一个进步，但依然无奈。
最后，再回头看看那个标题问题——居住权对二手房交易的影响。我只能说，它像一颗定时炸弹。购房前，除了常规产调，务必让卖家书面承诺该房未设立居住权，并在合同里约定天价违约金。当然，最好的防范是……祈祷。
民法典就是这样，一面保护，一面“挖坑”。懂它，你才能活得明白。
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文章名称：民法典物权编新增居住权，对二手房交易有什么致命影响？
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